2012년 새해 달라지는 부동산제도는?

[[머니위크]오피스텔도 전세대출 받아요…생애 최초주택 대출금리 인하]

올해부터 다주택자도 10년 이상 보유하면 매매차익의 최대 30%까지 장기보유특별공제를 받게 된다. 9억원이 넘는 주택은 취득세 감면혜택이 끝나 4%의 취득세를 물어야 한다. 올 말까지 생애최초주택구입자금 대출을 받을 경우 종전 4.7%에서 0.5%포인트 낮아진 4.2% 대출금리가 적용된다.

이를 비롯해 올해에 수많은 부동산과 건설 관련 제도들이 바뀐다. 김규정 부동산114 본부장은 "부동산 관련제도는 재테크와 직결되는 것이기 때문에 새해부터 달라지는 제도를 잘 알아둘 필요가 있다"고 지적했다.

◆'생애최초구입' 연말까지 4.2%로 인하

우선 1주택자에 한해 적용되던 장기보유특별공제 혜택이 다주택자에게도 주어진다. 공제율은 보유기간에 따라 3년 보유시 10%, 4년 보유시 12%가 적용되고 그 이후론 1년에 3%포인트씩 높아져 10년 이상 보유하면 최고 30%까지 공제혜택을 받을 수 있다. 1가구1주택(9억원 이하)의 경우 3년 이상 거주하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있어 어차피 장기보유특별공제는 의미가 없다. 하지만 1주택자라고 해도 9억원 초과 주택의 경우 양도세 면제가 안돼 비과세 요건이 중요하다. 다주택자의 경우 보유한 지 10년이 지나 양도차익이 1억원이라고 하면 30%를 뺀 7000만원에 대해서만 양도세가 부과된다.

취득세 감면혜택은 지난해 말로 끝났다. 취득세는 원래 매입가의 4%를 내야하는 데 3.22 부동산 대책에서 거래 활성화를 위해 작년 말까지 9억원 초과주택에 대해서는 2%, 9억원 이하 주택은 1%로 취득세율을 낮췄었다. 감면 혜택이 끝나 9억원 초과주택은 원래대로 4%의 취득세를 내야한다. 다만 9억원 이하 1주택자에 한해서는 서민 주거안정을 위해 2%를 내도록 혜택을 주기로 했다.

생애최초 주택구입자금의 금리가 지난달 26일부터 4.7%에서 4.2%로 인하됐다. 지원기간은 올해 말까지 1년 연장된다. 지원대상도 부부합산 연소득 4000만원 이하에서 5000만원 이하로 확대됐다. 일반 무주택자에 대한 주택구입자금 지원대상은 부부합산 연소득 2000만원 이하에서 3000만원 이하로 완화됐다.

◆민간임대 혜택 늘고 오피스텔도 전세대출

12.7대책에 따라 다주택자에 대한 양도세 중과는 7년 만에 폐지된다. 양도세 중과제도는 집값 급등의 원인인 투기수요를 차단하기 위해 지난 2006년 도입됐다. 3주택 이상 보유자가 집을 팔 때 양도차익의 60%를, 2주택 보유자가 집을 팔 때는 양도차익의 50%를 부과하는 것이다. 올해 말까지 적용이 유예돼 있어 폐지가 되지 않더라도 올해 말까지는 사실상 똑같은 혜택을 받을 수 있다.

민간임대사업자들은 세제혜택이 늘어난다. 5년 이상 임대한 주택은 종합부동산세를 비과세하고 양도소득세도 기본세율(6~35%)을 적용한다. 더불어 1가구3주택 이상 보유 시, 전세보증금을 다 합친 액수가 3억원을 넘을 경우 초과분에 대해 발생하는 이자상당액의 소득세가 3년 간 한시적으로 과세대상에서 제외된다.

오피스텔도 전세자금 대출을 받을 수 있게 된다. 현재 전세자금 대출은 아파트나 다가구 정도만 된다. 1~2인 가구가 증가하면서 전세난이 심화되고 있는데 따른 조치다. 대출조건은 종전과 똑같다. 월소득이 최저생계비의 두배를 넘지 않는 경우 지방자치단체장의 추천을 받으면 된다. 대출 금리는 2%가 적용된다. 가구주 연소득이 3000만원 이하라면 근로자서민전세자금 대출(연 4%)을 받을 수 있다.

◆도시개발사업 숨통 트이나

오는 4월부터 도시개발사업을 할 때 해당 구역의 토지 소유자로부터 개발비용 대신 땅으로만 받을 수 있던 '환지제도'에 아파트 등 건축물도 포함된다. 이 경우 건축물 때문에 불가피하게 토지를 수용해야 했던 기존 방식보다 비용이 적게 들어 도시개발사업이 용이해질 전망이다.

사업성 없는 낙후지역과 수익 사업지역을 하나로 묶어 개발할 수 있는 결합개발 제도가 도입된다. 21층 이상 건물에 적용되는 사전승인 제도도 개선된다. 지금은 21층 이상 건물의 경우 건축허가 전에 도시계획, 구조안전 등을 검토하기 위해 시장·군수·구청장(허가권자)이 도지사의 사전승인을 받아야 한다. 올해부터는 사전승인 대상을 21층 이상, 10만㎡ 이상 건축물 중 도의 조례로 정하도록 했다.

국토부는 도시지역(제1종)과 비도시지역(제2종)으로 구분해 수립하던 지구단위계획 제도를 지정목적과 중심기능, 용도지역의 특성 등을 고려해 수립하도록 개선했다.

비도시지역 내 지구단위계획구역 면적의 50% 이상이 계획관리지역인 경우나 나머지 용도지역이 생산관리지역 등인 경우에도 구역 지정이 가능토록 대상지역을 확대했다.

또한 압축도시 개발을 위해 도시지역내 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 복합용도개발형 지구단위계획제도를 도입해 토지이용도를 높이도록 했다.

오는 7월31일부터 개발제한구역 저소득 원주민은 생활비용보조금을 사회복지통합전산망(행복e음)을 통해 편리하게 신청할 수 있다. 생활비용보조금은 가스료·전기료·건강보험료 등 생활비용으로 가구당 연 60만원이다.

2010년부터 사업을 시작했으나 그동안 대상자 선정(소득 확인)을 위해 신청인이 22종에 달하는 많은 서류를 제출하는 불편을 감수해야 했다.

오는 6월 말까지 개발제한구역 전산망과 행복e음의 시스템 연계 작업이 마무리되면 7월부터는 신청서류 없이 행정기관 보유 자료의 온라인 자격조사를 통해 보조금을 받을 수 있다.

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머니투데이 김창익기자 window@

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