해외 부동산에 대한 세금은?(Scrap)

해외 부동산 취득시 절차와 세무상 주의사항

1>   해외 부동산 투자는 외국환거래법과 세법의 동시규제를 받기 때문에 주의를 기울여야 한다.

2>   거래 외국환 은행의 지정 – 외국환거래법상 거래 은행을 정해 지정 거래 외국환은행으로 송금은 물론이고 해외부동산 취득 후 3개월 이내 취득보고서를 제출해야 한다.

3>   해외 송금 시 납세증명서(전국세무서 발급)를 지정 거래 외국환 은행에 제출해야 한다.

4>   또한 부동산을 취득하는 단계에서 부담하는 거래세는 부동산이 소재하는 국가에 신고.납부하는 것이 일반적이다.

5>   **만약 해외부동산 취득으로 송금한 금액이 본인의 자금이 아니고 타인으로부터(특수 관계자 포함) 증여 받은 것이라면 증여세를 신고•납부 해야 한다.

 

해외 부동산 보유 시 절차와 세무상 주의점

1>   외국환거래법상으로는 해외 부동산 취득 보고서를 신고한 날부터 2년에 한 번 보유 보고서를 지정거래외국환 은행에 제출해야 한다

2>   취득한 해외 부동산을 임대하고 있다면 종합소득세를 신고해야 한다.

    ※거주자의임대소득은 우리 나라와 부동산 소재 국가 양국에 모두 신고 납부해야 한다.

☞필요경비 산입과 외국 납부 세액공제 라는 항복으로 이중과세 문제를 해결 할 수 있다.

즉. 해외부동산임대 소득관련 외국 납부세액을 당해 연도의 종합소득 금액 계산상 필요 경비에 산입하거나, 발생한 임대 소득을 우리나라에서 발생하는 종합소득(이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타)과 합산해 세금을 계산하고, 부동산 소재국에서 납부한 세금은 종합소득세에서 세액 공제라는 명목으로 빼준다.

       ※ 해외 부동산이 주택이라면 한 가지 더 주의할 점이 있다. 현행 세법상 국내주택 임대 할 때는 독립세대가 소유한 주택이 1주택이라면 임대 소득에 대해 비과세가 적용된다.

 

  부동산 처분 시 절차와 세무상 주의점

1>   해외 부동산을 처분한 후에는 3개월 이내에 지정거래외국환은행에 처분 보고서를 제출 해야 한다.

2>   세무상으로는 해외 부동산을 처분한 달의 말일로부터 2월 이내에 부동산 양도소득세를 예정 신고하거나 처분한 연도의 다음 연도 5월까지 확정 신고해야 한다.

해외부동산 처분 시와 국내 부동산 처분시의 세법상 차이점

   1>해외 부동산은 아무리 단기간 보유하다 양도하더라도 기본세율(9~36%)이

적용된다.

2>해외 부동산은 주택 보유 수에 상관 없이 기본세율이 적용 된다. 40~60%의 높은 세율은 국내에 한정해 적용된다.

3>   국내에 1주택과 해외에 1주택을 보유하다가 해외 부동산을 취득 금액 보다 싸게 팔아 손해를 본 경우, 부동산 소재국이 같은 주택들, 즉 국내 2주택, 해외 2주택 이상을 보유하다 이런 경우가 발생했다면 먼저 양도한 주택의 손실은 위에 양도하는 주택의 차익에서 차감해준다. 하지만 해외 부동산의 양도소득은 국내 자산 양도소득과 합산하지 않으므로 해외 부동산의 손실은 국내주택의 차익에서 차감해 주지 않는다.

 

@: 세법상 유의점

l       해외부동산 취득 시 – 해외 부동산 취득 자금에 대한 출처 조사 대비

l       해외부동산 보유 시 – 임대로 인한 종합소득세 신고•납부의무 발생

l       해외부동산 처분 시 – 1. 중과세율 적용 없음

                        2. 국내소득과 통합하지 않음

   

@: 외국환거래법상 유의점

  • 해외부동산 취득 시 – ! 지정 거래 외국환 은행지정

                         ! 해외 부동산 취득 시 3개월 내 취득보고서 제출

                         ! 송금 시 납세증명서 지정거래 외국환 은행에 제출

                            

  • 해외부동산 처분 시 - ! 지정거래 외국환 은행에 처분 보고서 제출

 

                                                                               - 출처)) Gold & Wise 2011년 4월호