주택자금대출 방법, 무엇이 있나.

빚 없이 살아갈 수 있다면 얼마나 좋을까? 하지만 녹록지 않은 세상살이를 통해 결혼과 내 집 장만 등을 해결하려면 가장 먼저 생각하게 되는 건 대출이다. 이를 위해 정부와 각계 은행 및 보험사 등에서는 다양한 주택자금대출 상품을 내놓고 있다. 대출이 낯선 이들을 위해 주택자금대출로는 어떤 상품이 있는지, 조건과 한도는 어떠한지, 과연 자신이 대출 대상자가 될 수 있는지 알아보도록 하자.

첫째, 자신이 대출을 받으려는 목적에 따라 상품을 선택해야 한다.

주택구매자금 대출인지, 전세 및 월세에 필요한 자금대출인지를 생각한 후 지역과 집의 종류(아파트, 빌라, 다세대주택, 단독주택 등)를 결정한다. 집의 종류와 지역, 내 신용도에 따라 할인금리와 가산금리가 다르게 적용되기 때문이다.

둘째, 대출 계획(거치 유무, 대출기간, 상환계획, 중도상환수수료 등)에 따라 금융사와 상품을 선택해야 한다.

금리가 낮다고 해서 무조건 좋은 대출 상품은 아니다. 대출 초기에 원금상환이 부담된다면 거치기간 유무가 가장 중요한 항목이 될 것이며, 대출 후 단기에 상환계획이 있다면 중도상환수수료를 먼저 체크해야만 한다. 이처럼 자신의 대출 계획에 따라 충분히 비교한 후 최적의 대출상품을 받는 것이 제대로 된 대출이다.

셋째, 목적과 대출계획이 정해졌다면 다양한 금융사의 상품들을 비교해 자신에게 맞는 상품을 고르면 된다.

현재(2013년 기준)의 금융사 대출상품들은 굳이 주거래 은행이 아니더라도 최저금리로 대출을 받는 것이 가능하다. 그렇기에 시간이 충분하다면 직접 여러 금융사를 방문해 상담을 받아보고, 아니면 온라인 대출금리비교서비스를 통해 최적의 대출 상품을 안내받는 방법이 있다.

대출은 정부지원대출과 시중은행 및 보험사 등이 제공하는 전세자금대출과 월세자금대출, 생애최초 첫 주택구입자금 대출, 모기지론 등이 있다. 내년부터는 대출조건과 금리가 조금 더 완화된 새로운 통합정책 모기지 또한 출시된다고 한다. 다양한 대출 관련 상품중 과연 나에게 맞는 상품은 무엇일까? 아직 내 집 마련을 하지 못했다면 새해에는 주택 관련 대출상품에 관심을 한번 가져보자.

1. 전세자금대출

2009년 초부터 시작된 전세가격 상승이 올 2013년까지 지속하고 있다. 지난 11월 5일 3분기 부동산시장 동행 보고서를 발표한 한국개발연구원(KDI) 부동산시장 모니터링 그룹(RMG)은 “수요가 꾸준히 증가하고 있으며 전세금 또한 지속해서 오르고 있다”며 “특히 수도권 지역의 경우 전세금이 당분간 상승 기조를 유지할 것”이라고 한다.

전세금은 2013년 9월 기준 전년 동월 대비 3.8% 올랐다. 장기평균(1987년부터 2013년까지의 평균 증가율)인 1.9%보다 높은 수준이다. 특히 수도권은 4%로 높은 증가율을 보였다. 서울 지역은 강남(5.2%), 강북(3.5%)에서 모두 상승했다.

전세가격이 매매가격만큼 꾸준히 오르고 있지만, 여전히 일반 서민들에게는 직접적인 주택구매나 매달 들어가는 월세가 아닌 전세가 인기다. 주택 매매가 폭락에 대한 두려움과 부담스러운 월세에 비해 비교적 안정적인 생활이 가능하기 때문이다.

전세대출상품으로는 첫 번째로 정부에서 지원해주는 국민주택기금을 기반으로 한 전세자금대출이 있다. 흔히들 1금융권(시중, 지방, 특수은행과 농업협동조합중앙회의 신용사업부문, 수산업협동조합중앙회)이라고 말하는 시중은행들이 주택기금의 상품을 취급 대행하고 있으며 매우 저렴한 금리로 신청할 수 있다.

금리는 2013년 12월 현재, 기준 연 3.3%이며 전세자금의 70% 한도 내에서 최고 8천만 원, 수도권은 1억 원까지도 가능하다. 다만 전 세대원이 유주택자가 있으면 안 되며 주택면적도 전용면적기준 85㎡이하 주택, 부부합산 소득 5천만 원(결혼 5년 이하 신혼부부 5천5백만 원)이하만 가능하다. 또한, 대출일로부터 2년까지는 거치로 이자만 낼 수 있고 최장 3회 연장할 수 있다. 기한연장은 최초대출금의 20%를 상환하거나 연 0.25% 가산금리로 연장할 수 있다.

취급은 우리은행, 하나은행, 국민은행, 신한은행, 기업은행, SC은행, 농협은행 등에서 하며 가족관계증명서나, 주민등록등본, 확정일자 받은 임대계약서와 전세보증금의 5% 이상 납입한 영수증, 자영업자인 경우 사업자등록증명원을 지참해 방문하면 된다. 대출 시점은 신청 후 서류심사기간은 약 일주일 정도 소요되며 대출승인이 떨어지면 전세 입주날짜에 맞춰 임대인통장으로 입금된다.

두 번째로 알아볼 수 있는 곳은 시중은행의 상품이다. 보통 금리는 4%(한국주택금융공사 2013년 7월 5일 기준 평균 4.4%)대 정도이며 소득과 부채, 각 은행에 따라 한도가 발생한다. 주택면적이나 유주택, 소득금액이 많은 이 중 신용이 좋고 소득이나 부채가 없는 사람들이 이용해 볼 만한 상품이다. 은행지점마다 대출상품을 다르게 내놓고 있기 때문에 방문 또는 전화로 문의해 신청할 수 있다.

세 번째 상품은 보험회사에서 취급하는 전세자금대출이다. 소득 증빙이 어려운 이들, 예들 들어 4대 보험 미가입 직장인, 일용직 근로자, 프리랜서 자영업자들이나 전업주부, 무직자, 기존에 채무가 많은 사람의 경우 이용해볼 수 있다. 금리는 보편적으로 연 5%대 정도로 소득에 상관없이 전세자금의 최대 80%까지 가능하다. 신청이나 자세한 상담은 각 보험사에 전화로 알아볼 수 있다.

여기서 주의할 점 하나, 전세입주를 앞두고 집을 알아보는 이들이 간혹 전세금이 저렴하다고 융자가 많은 집에 들어가는 경우가 있다. 일명 깡통전세로 넘어갈 수 있기에 계약 전 신중히 생각해보고 결정할 수 있도록 하자.

2. 월세자금대출

전세와 비교하면 대출상품이 많지는 않지만 월세자금대출 또한 이용할 수가 있다. 지난 10월 7일 하나은행(www.hanabank.com)과 외환은행(www.keb.co.kr)은 최근 늘어나는 월세 세입자의 임차 비용을 빌려주는 '하나 월세론'과 'KEB 월세론'을 함께 출시했다. 두 은행의 월세자금 대출은 임차보증금이 있는 보증부 월세 세입자가 대상이지만, 하나 월세론은 보증금이 없는 순수 월세 세입자도 대출받을 수 있다. 월세 이체자금으로 대출하면 남은 임차기간의 월세금 범위에서 5천만 원까지 빌릴 수 있다. 임차보증금이 있으면 보증금의 80%에서 남은 월세금을 빼고 난 한도까지 최대 3억 원을 대출할 수 있다. 금리(2013년 기준)는 하나 월세론이 연 3.84~5.00%, KEB 월세론이 4.98%다. 마이너스 통장 방식의 대출이어서 언제든지 갚으면 된다. 임차보증금이 있는 세입자가 서울보증보험에 가입하면 생활자금 대출로도 이용할 수 있다.

3. 생애 최초 첫 주택구입자금 대출

부동산 대책 중 하나로 2001년, 2005년에 이어 2010년 세 번째로 시행된 생애최초 첫 주택구입자금 대출. 국토교통부는 지난 10월 생애최초 주택구입자금 대출액이 1조 1,710억 원(1만 2,941가구)으로 직전 최고치였던 지난 9월 8,031억 원(7,922가구)보다 45.8% 증가했다고 11월 7일 밝혔다. 생애 최초 주택구입자금 월별 대출이 1조 원을 넘어선 것은 2001년 시행 이후 처음이다.

전세난이 더욱 심화할 것이라는 언론들의 보도에 서민들은 “그래도 아직은 집 사기에는 적정 시기가 아니야”라는 반응과 “지금이 기회”라는 반응으로 나뉘고 있다. 하지만 이 기회에 집을 사려는 서민들이 늘어만 가는 것은 어쩔 수 없는 사실, 인생에서 가장 큰 목표는 역시 내 집 마련이기 때문일까. 정부에서 시행 중인 생애 최초 첫 주택구입자금 대출에 대해 꼼꼼히 따져 보고 살펴본다면 생각지 못했던 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있다.

이런 생애 최초 첫 주택구입자금 대출을 통해 주택을 획득하기 위해서는 첫 주택매매계약을 체결한 사람이 대상자라 할 수 있다. 과거에 매매 이력이 있어도 진행하기가 어렵고 부부합산의 총소득이 7천만 원 이하만 가능하다. 대출 한도는 총 2억 원 이내이며 신청 가능 주택은 주거면적 85㎡ 이하 주택이다. 은행에서 평가한 가격이 6억 원 이하인 주택만 가능하고, 수도권을 제외한 도시 지역이 아닌 읍 또는 면 지역 100㎡까지도 가능하다. 국토교통부는 생애 최초 첫 주택구입자금 대출을 위한 국민주택기금이 1조 원(2013년 11월 기준) 가량 남아있는 상태다.

시중은행에서 우대금리를 적용받으면 4% 중후반대에서 대출받을 수 있겠지만, 조만간 금리는 오를 가능성이 높다. 이런 상황에서 생애 최초 첫 주택구입자금 대출은 5.5~6%의 모기지론 금리보다 낮은 수준이기 때문에 내 집 마련을 원하는 이들은 주목해볼 필요가 있다. 국토부 홈페이지의 내 집 마련 파트너 주택기금 포털(http://nhf.mltm.go.kr/loan/01_funds03.do)을 참고해 자신이 받을 수 있는 생애 최초 첫 주택구입자금 대출은 얼마인지 확인해 보자.

4. 모기지론(주택담보대출)

모기지론이란 주택을 담보로 새집을 구매하는 장기주택담보대출을 말하며 우리나라에서는 한국주택금융공사가 운영하며 다른 말로는 '보금자리론'이라고도 불린다. 모기지론이란 예를 들어 2억짜리 아파트를 6천만 원에 구매하게 해주는 대출제도다. 집을 구입한 후 잔금 1억 4천만 원은 장기간에 걸쳐 갚아나는 것. 집값의 70%까지 10년 이상 대출을 받을 수 있다. 국내에 도입 된 지는 얼마 안 됐지만, 전세제도가 없는 나라에서는 이미 보편화 돼 있는 상품이다.

신청대상 및 조건 등은 생애 최초 첫 주택구입자금 대출 대상자와 같다. 2013년 현재 신청방식은 수익공유형과 손익공유형 둘로 나뉜다. 수익공유형은 주택기금에서 최대 70%까지 1.5% 금리로 지원해주고 차익 일부를 주택기금에 되돌려 주는 방식이다. 대신 집값 하락에 따른 손실은 주택구입자가 부담하게 된다. 수익이 날 경우에는 최대 5%만 정부가 가져간다. 손익공유형은 주택기금이 집값의 최대 40%까지 1~2%의 금리로 지원하되 주택구입자와 기금이 주택 매각 손익을 나눠 가진다. 손실이 발생할 경우 기금과 손실액을 나누기 때문에 구입자의 부담이 줄어든다.

하지만 올해 2013년이 지나면 내년부터는 국민주택기금과 주택금융공사의 보금자리론으로 나뉘어 있던 정책 모기지가 하나로 통합된다. 아직 시행되고 있지는 않지만 지난 12월 3일 정부는 통합모기지 상품이 내년 1월 2일부터 운영될 것이라고 전했다. 이에 따라 기존 근로자서민ㆍ생애최초대출과 보금자리론이 모두 없어지고 내년 1월 새 통합상품이 출시될 예정이다. 새 상품은 대출요건이 완화되고 금리도 인하된다. 내년 운영될 정책모기지 규모는 총 11조 원이다. 이는 올 2013년(10조 5000억~11조 원 예상)에 이은 사상 최대수준이다. 지원대상과 금리가 주택기금 수준으로 통일돼 지원대상이 확대되고, 금리도 인하하는 효과가 발생한다는 게 정부의 설명이다.

우리나라 사람에게 집은 편히 쉴 수 있는 곳, 그 이상의 의미가 있다. 그렇기에 어떤 대출이든 신중하게 결정할 필요가 있다. 그러기 위해서는 경제가 어떻게 흘러가는지 가정 경제의 상태는 어떠한지 객관적으로 살펴볼 필요가 있다. 큰돈과 이자가 움직이는 만큼 내 돈 주고 사는 것 중 가장 비싼 것은 집이다. 너무 쉽게 생각해서도 또는 어렵게 생각해서도 안 되는 것이 주택 구매다. 생각 없이 대출을 받아 큰 낭패를 맛보지 않도록 현명하게 내 집 장만의 꿈을 이뤄가는 것이 무엇보다 가장 중요하다.

Update. 2014. 01. 29