정부의 잇단 규제로 부동산 투자시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 그 얼어붙은 얼음판 아래에서 물(투자의 흐름)은 여전히 흐른다. 투자자들의 관심은 여전하다는 것이고, 제대로만 투자하면 지금도 투자기회가 널려 있다는 뜻이다. 그런 의미에서 부동산 불황기에 걸맞은 급매물 잡는 노하우, 아파트형 공장 내 상가 투자법, 토지 및 타운하우스 투자법 같은 부동산투자 4대 관심사를 소개한다.
정부의 잇단 부동산 규제로 아파트 매매시장이 예전 같지 못하다지만 내 집 마련이나 부동산 투자에 관심을 갖는 사람은 여전히 많다. 내 집 장만을 염두에 두고 있거나 투자 목적으로 아파트나 주택 매입을 고려하는 수요자라면 요즘 같은 시장 침체기를 적절히 활용할 만하다. 부동산을 값싸게 잡을 수 있는 기회가 평소보다 많기 때문이다.
‘위기를 기회’로 잡은 성공 투자자들은 대체로 시장이 얼어붙어 있을 때 좀 더 좋은 조건의 값싼 부동산(급매물)을 적기에 매입해야 한다는 기본 투자법을 잘 알고 있다. 이게 돈을 버는 지름길이다. 실제로 아파트 매매시장 일선에 있는 중개업소 관계자 중에는 지금이 ‘저가 매수 기회’라고 주장하는 이들이 적지 않다.
아파트 급매물은 말 그대로 주인의 사정상 급하게 내놓은 물건을 말한다. 대개 보유세와 같은 세금, 또는 은행 빚에 몰리거나 사업이 어려워 급전이 필요한 경우에 급매로 아파트 등을 내놓는다. 요즘 같은 시장 침체기에 이 같은 급매물이 많이 나온다. 보통 같은 단지나 인근 단지의 시세보다 10~15%가량 싸다.
최근에는 분위기에 휩쓸린 급매 물건도 많다. 주택담보대출 규제 강화와 9월부터 시행될 분양가 상한제 영향으로 집값이 장기 하향 안정세로 접어들 것이라는 막연한 불안감에 일부 투자자가 물건을 내던지는 것이다.
법원 경매나 공매보다 싸게 잡을 수 있는 급매물도 눈에 띈다. 골치 아픈 경매투자보다 훨씬 안전하게 매입할 수 있는 기회를 잡을 수 있게 된 셈이다. 때문에 전문가들은 지금이 급매물을 잡을 수 있는 호기로 보고 있다.
안명숙 우리은행 부동산팀장은 “서울 강남권 등 인기 지역에서도 괜찮은 아파트 물건이 가끔 싸게 매물로 나온다”며 “이런 물건들은 향후 꾸준한 시세 상승이 예상되는 만큼 적극적으로 매입을 고려해볼 만하다”고 말했다.
이왕이면 알짜 급매물 잡아야물론
시세보다 싼 급매물이라고 해서 덥석 계약했다간 낭패를 볼 수 있다. 예상보다 시세 상승이 시원치 않을 경우 환금성이 떨어져 장기간 자금이 묶일 수도 있기 때문이다. 따라서
향후 시세 상승의 여지가 눈에 확실히 보이는 지역과 단지를 중심으로 매입 대상을 한정할 필요가 있다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “무조건 싼 매물만 찾을 것이 아니라 불황을 이길 수 있는 경쟁력 있는 물건을 고르는 게 중요하다”고 조언한다.
전문가들은
시세보다 10% 이상 싸지 않은 급매물은 별다른 투자 이점이 없는 것으로 본다. 추후
매각시 양도소득세 부담에 따른 손실 보전 측면도 고려해야 하기 때문이다. 시장 상황이 좋아졌을 때 최소한 가격 상승률이 평균 이상은 될 수 있는 물건을 잡아야 손해를 보지 않는다는 게 전문가들의 조언이다.
알짜 급매물은 은밀하게 거래된다알짜 급매물일수록 은밀하게 유통된다. 이유는 파는 사람이 소문내서 팔고 싶지 않아서다. “얼마나 급했으면 내놓고 값싸게 팔까”하는 소문이 돌까봐 조용히 시장에 물건을 내놓는 경우가 많다. 그렇다 보니 사정 급한 집 주인이 안면 있고 비밀(?)을 지킬 수 있는 믿을 만한 중개업자에게 주로 매도를 의뢰한다.
실제로 특급 매물의 경우 현지 부동산 중개업소 차원에서 인수해버리거나 VIP고객에게만 조용히 연락해 처리하는 사례가 적지 않다. 지면에 공개되는 광고나 부동산시세 제공업체의 인터넷 매물은 무늬만 급매물이거나 손님 유인용 물건일 가능성이 크다.
이 때문에 부동산 중개업자를 내 편으로 만드는 게 무엇보다 중요하다. 특히 한 지역에서 오래 영업을 한 중개업소는 우선 공략 대상이다.
한 동네에서 10년 이상 중개업을 한 업소에 가보면 급매물이 많다.
다년간 많은 손님을 상대하다 보니, 팔고 사고를 반복하는 과정에서 매도자를 많이 알고 있기 때문이다. 파는 사람의 성향과 자금 사정을 잘 알기 때문에 급매물로 처리하기 쉽다. 따라서 파는 가격을 매수자에게 맞춰 협상하는 데도 유리하다.
알짜 급매물을 잡으려면 인적
네트워크를 적극 활용하는 것도 중요하다. 관심지역 내 중개업소 몇 군데에 들러 ‘꼭 사고 싶어 하는 매수 희망자’라는 인식을 심어줄 필요가 있다. 그러기 위해서는 중개업자에게 현재의 자금 사정을 이야기하며 값싼 매물이라면 언제든 현금 동원이 가능하다는 점도 부각시키는 게 좋다.
달랑 연락처만 남겨놓고 오기보다 명함을 주고받으며 개인적인 친분을 쌓아두는 것이 유리하다. 나아가 가끔 중개업소를 방문해 식사라도 대접한다면 중개업자는 그런 투자자를 확실한 손님, 확실한 투자자로 분류해 매수자 입장에서 값싼 매물을 찾으려고 노력할 것이다.
정확한 시세 파악도 중요매도 희망자들은 대개 짧은 기간 안에 잔금을 치르는 조건으로 급매물을 내놓는다. 서울 강남구 삼성동 LBA우리공인 손동호 사장은 “일반적으로 계약에서 잔금까지 한 달에서 한 달 보름 정도 걸리지만 급매물은 짧게는 열흘, 길어야 보름을 넘기지 않는다”며 “이 때문에 미리 매입 자금을 확보할 필요가 있다”고 말했다.
중개업소에서 급매물로 소개하더라도 실제로 싼 매물인지 따져봐야 한다. 부동산퍼스트 곽창석 전무는 “요즘은 거래가 거의 안 돼 정확한 시세 파악이 힘든 경우가 많다”며 “최근 매매된 아파트의 실거래가나 주변 아파트 시세 등을 꼼꼼히 파악한 뒤 매수에 나서야 한다”고 말했다.
시세가 정확하게 파악됐다면 ‘무릎’에서 매입하는 것도 고려해 볼 만하다. 아무리 급매물이라 하더라도 가격 하락의 폭에는 한계가 있는 법이기 때문이다. 전문가들은 가격이 더 떨어지길 기다렸다가 오히려 좋은 매물을 놓치는 실수를 범할 수도 있다고 충고한다. 확실한 개발 재료가 있는 지역·단지라면 매입을 망설일수록 손해라는 것이다.
서울 강동구 고덕동 실로암공인 양원규 사장은 “집 주인의 다급한 사정 때문에 나온 급매물일지라도 집값이 바닥을 치거나 시장 상황이 나아질 기미를 보이면 금방 사라지는 게 급매물”이라며 “욕심을 너무 부리지 말고 적정 가격에서 잡을 수 있는 안목이 필요하다”고 강조했다.
유엔알컨설팅 박상언 사장은 “투자 격언 중에 ‘기다리던 시세는 오지 않는다’는 말이 있다”며 “앞으로 나올 ‘악재’도 많지 않아 집값의 추가 하락은 힘든 만큼 지금부터라도 매수 관점에서 접근하는 게 좋다”고 말했다.
왜 싸게 나왔는지 따져봐야오래된 매물일수록 보이지 않는 단점이 많거나 발전 가능성이 별로 없는 물건일 가능성이 크다. 나중에 팔 경우를 염두에 두고 오래된 매물과 매물 물량이 많은 지역은 미래가치에 대해 신중히 생각해 볼 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다.
아파트 매물이 왜 싸게 나왔는지도 따져봐야 한다. 부동산이 정상적으로 거래가 이뤄지는 시기라면 급매물이 많이 나올 뚜렷한 이유가 없다.
단지 시세보다 값싼 매물이라는 점 하나만 믿고 계약부터 서둘렀다간 최악의 경우 사기 매물을 만날 수 있다는 점을 유의해야 한다.
실제로 세입자가 집 주인 몰래 내놓은 사기 매물도 더러 있다고 한다. 세입자가 인감증명서 등을 위조해 주인 행세를 하면서 싼값에 급하게 매도를 의뢰하는 것이다. 이런 세입자들은 주로 보증금이 있는 전세자보다는 보증금이 아예 없거나 소액인 월세를 사는 사람이 대부분이다.
또 시세보다 턱없이 낮은 물건은 하자가 있을 가능성이 크다. 따라서 반드시 물건의 성격과 권리관계 등을 확인해야 한다.
전문가들은 급매물의 경우 3~4일 정도의 여유를 두고 흥정하면서 계약서 상에 안전장치를 마련해 두는 것이 좋다고 말한다.
경매정보업체 지지옥션 강은 팀장은 “
은행 빚을 갚지 못해 경매에 부쳐지기 직전 중개업소를 통해 싼 매물이 나오는 경우가 적지 않다”며 “이런 매물은 권리 분석을 제대로 하지 않을 경우 낭패를 볼 수 있다”고 말했다.
대출을 떠안은 채 아파트를 매입할 경우 계약 전 대출 승계에 대해 매입자 본인이 직접 은행 담당자를 찾아 승계 여부를 확인하고 ‘대출승계 확인서’를 받아두는 것이 좋다.
간혹 계약금과 중도금까지 건넨 상태에서 은행이 전 주인의 다른 대출의 추가 변제를 요구할 경우 여러 가지 문제가 생길 수도 있다.
전세금을 떠안는 조건으로 매입하는 경우에는 계약 때 세입자를 참석시켜 임대차 내용을 확인해 보는 것이 좋다. 계약서는 계약해지 조항과 위약금 문제 등을 세밀히 따져본 뒤 작성해야 하고 추가할 사항이 있으면 특약사항으로 기재해야 한다.
지금 안 사면 곧 팔릴 것이라며 계약을 급하게 서두르는 매물, 주인이 자주 바뀐 매물, 등기부에 저당권 외에 가등기·압류 같은 권리 관계가 복잡하게 얽혀있는 매물, 무허가 중개업소에서 나온 터무니없이 싼 급매물은 각별히 조심해야 한다.
알짜 급매물 잡는 법
▶부동산 중개업자를 내 편으로 만들어라.
▶중개업자와 매도자에게 반드시 매입하겠다는 인상을 심어줘라.
▶목돈은 미리 준비해 둬야 한다. 급매물은 대개 계약에서부터 잔금 치르기까지 기간이 짧다.
▶주변 시세 확인을 통해 급매물이 가격 경쟁력을 지녔는지 꼼꼼히 점검한다.
▶값이 싼 이유도 반드시 따져봐야 한다.
▶개발 재료가 있는 지역의 물건이면 과감하게 매입하라.
▶아무리 급매물이라도 ‘무릎’에서 매입하라. 값이 더 내리길 기다리면 매입 시기를 놓칠 수 있다.
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알짜 급매물 잡는 노하우