땅 땅투자, 고정관념을 버려라!!
시중의 부동산 관련 서적이나 부동산 전문가의 한 마디 한 마디가 때로는 부동산투자의 지침이 되고 진리가 된다. 이는 일반 투자자들에게 고정관념으로 다가간다. 하지만 ㅣ현실은 우리가 일반적으로 생각해왔던 그런 것들과 다른 결과를 보일 때가 많다. 특히 전철역세권이나 도시개발사업으로 개발되는 개발지역에 땅투자를 할 때에는 더욱 그렇다. 때문에 과거 고정관념에 얽매이지 말고 이를 뛰어넘는 발상으로 땅투자에 임한다면 예상밖의 결과를 얻을 수도 있다. 개발지역 땅투자에 있어 우리가 놓치기 쉬운 고정관념으로는 다음과 같은 것들이 있다. (황박사)
땅투자는 한꺼번에 목돈이 든다?
땅에 투자하려면 최소 억 단위 이상의 돈이 필요하다는 생각을 갖는 사람들이 의외로 많다. 적은 액수로는 왠지 투자하기가 망설여져 주식이나 펀드 같은 상품에 둗어두는 경우가 대부분이다. 그러나 이는 잘못된 생각이다.
땅투자, 특히 역세권개발이나 도시개발사업으로 진행되는 개발호재가 있는 지역의 땅이야말로 억단위 이하 몇천만원 이내로 투자할 수 있는 최적의 상품이다. 어차피 집을 짓고 살 일도 아니고 투자 목적으로 산 것이니만큼 꼭 필지 단위로 살 필요는 없기 때문이다. 적게는 3~4천 만원 정도만 투자해도 상관없다. 사고자 하는 지분만큼만 투자해도 괜찮으며, 친구 또는 지인들과 함께 투자하는 것도 좋다. 굳이 모르는 사람이라 해도 한 필지에 3~4명 정도라면 같이 공동으로 투자해도 상관이 없다, 언제든지 내 지분만큼은 매매거래가 가능하며 또한 돈이 많이 필요하지는 않다. 그리고 개발이 진행되면서 도시지역에 편입이 되면 자기지분만큼 분할도 가능해 진다. 그러나 개발지 땅은 큰 덩어리로 있어야 주거지나 상업지로 용도변경시 큰 도로변이나 사거리 코너에 접하게 환지로 받을 확률이 크다는 점도 명심해 둬야 한다.
더욱이 개발지역 땅투자는 짧게는 3~5년, 길게는7~10년 이상 묻어두어야 하는 장기투자상품이다. 주변 여건에 따라 다르지만 이를 간과한 채 목돈을 한꺼번에 묻어두고 이후 유동성 부족으로 곤란을 겪다가, 채 오르기도 전에 되파는 경우를 많이 볼 수 있다. 허지만 투자기간별로 포트폴리오를 짜서 여러 군데에 분산투자하는 것이 훨씬 효과적이다. 예를 들어 개발호재지역을 여러 군데로 나누어 발표 전후단계, 착공 전후단계, 완공 전후 단계 등으로 나누어 투자하는 것이다.
반드시 개별등기가 가능한 땅을 사야 한다?
물론 땅을 사놓고 머지않은 장래에 직접 집을 지을 목적이라면 필지별로 개별등기가 가능한 땅을 사야 한다. 하지만 역세권개발이나 도시개발사업(환지개발) 등으로 개발되는 개발호재개가 있는 지역 내의 땅은 개발이 이루어지면서 투자 지분에서 감보율 등을 차감한 후 이를 환지 형태로 다시 되돌려 받는 경우가 대부분이다. 아니면 개발 과정 전이나 개발 과정 중에 개인이나 민간 건설업체에 되팔아 높은 투자수익을 챙기는 경우가 많다. 어찌 됐던 그 과정에서 많은 투자수익을 얻게 된다.
만일 집을 지을 목적으로 사고자 하는 땅이 한 필지 전체라면 몰라도 그 필지를 여러 사람이 지분만큼씩 구입하는 경우에는 지분을 소유한 전원의 동의를 얻어야 한다. 하지만 지분자 전원의 동의를 얻기가 그리 쉬운 일이 아니다.
그러나 개발지역 땅투자는 어차피 개발이 이루어지면 이를 다시 되팔 작정으로 땅을 산 것이기 때문에 개인지분등기는 크게 문제가 되지 않는다. 그보다는 땅을 사려는 목적을 보다 확실히 하는 것이 더 중요하다. 직접 주택이나 상가를 짓는 등 개발을 할 것인가, 아니면 단순히 투자수익을 목적으로 땅을 매입할 것인가를 결정해야 한다. 이에 따라 개별등기를 하거나, 아니면 지분등기만 해놓거나를 정하면 그만이기 때문이다.
1~2년 안에 두 배로 돠팔아준다고?
경우에 따라 다르곘지만 결론적으로 땅투자는 1~2년 단기투자로 기대한 만큼의 수익을 올리기 힘든 중장기투자상품이다. 단지투자시에는 오히려 취득이나 처분에 따른 각종 세금부담으로 손해를 보는 경우가 더 많다. 지금 사두면 1~2년 내에 몇 배 오를 것이 확실하다면서 그렇지 않을 경우엔 그때 가서 이를 다시 되팔아주겠다고 권유하는 부동산업자의 꾐에 속아 사는 순진한 투자자도 의외로 많다. 특히 개발호재를 보고 사는 땅은 최소한 3~5년은 묻어둘 각오로 임해야 하는 중장기투자상품임을 잊지 말자.
반듯한 모양의 땅이 최고다?
물론 보기에도 좋고 모양도 좋은 정사각형의 땅이 그만큼 투자가치가 높은 땅이다. 집을 짓거나 상가를 올릴 경우 그만큼 활용할 수 있는 폭이 크기 때문이다. 하지만 역세권개발이나 도시개발사업 개발이 예정되어 있는 지역 내의 땅은 이와는 관계가 없다. 그보다는 개발 중심에서 얼마난 가까운지가 관건이다. 개발 중심지에서 가까울수록 그만큼 땅값이 높아질 것이 분명하기 때문이다.
이와 상반된 개념의 이른바 '자투리땅'은 경지 정리를 하거나 개발한 이후 예전의 쓸모있던 땅으로부터 물리적인 이유로 동떨어져 나가 쓸모없게 된 부분을 말한다. 이 자투리땅도 엄연히 한 필지로 등록되어 있는 땅이다. 따라서 개발되거나 수용될 경우에 주변 땅값과 같은 시세로 보상받거나 되팔 수 있다. 이 자투리땅으로 짭짭한 수익을 본 사례를 살펴보자.
부동산중개업을 하는 A씨는 2007년 말 성남여주복선전철의 이천시 부발역사가 들어 설 부발읍 아미리 농지 한가운데 있는 자투리땅 75평(250㎡)을 당시 주변 시세의 절반 가격도 안되는 가격인 평당 45만원에 매입했다. 이 땅은 논과 논 사이에 있는 움푹 패인 습지지역에 있는 가느랗고 못생긴 형태의 땅이었다. 누가 봐도 아무짝에도 쓸모없는 그런 땅이었는데, A씨는 이를 이른바 주은 땅이라며 한동안 연신 싱글벙글하면서 다녔다. 만약 이 땅이 역세권개발이 된다면 바로 옆 땅과 같은 시세를 받게 될 것이 분명했기 때문이었다.
사례를 통해서도 알 수 있듯이 역세권개발이나 도시개발사업이 진행되는 개발지역 내에 저평가된 자투리땅이 있다면 투자를 적극 고려해야 한다. 개발지역 내의 땅은 어차피 개발과 함께 갈아엎어진다. 그것이 구불구불 지렁이 모양을 하고 있든, 푹 꺼져 있든 상관없다. 그보다는 앞으로의 개발과 함께 주거지역이냐, 상업지역이냐 등 어떤 용도지역에 편입돌 것인가가 더 중요하다.
계획관리지역이 될 땅을 잡아야 한다?
대규모로 개발이 이루어지는 땅은 대부분 농지나 임야로 이루어져있다. 농림지역(예전 절대농지) 내의 농지나 산지일 수도 있고, 관리지역 내의 그것일 수도 있다. 물론 농림지역보다는 관리지역 내에 있는 땅이 가치가 더 높은 것이 일반적이다.
예를 들어 개발지역 밖에 있는 관리지역 내 농지나 임야의 경우에는 그것이 생산관리지역이냐, 보전관리지역이냐 또는 계획관리지역 내에 있는 땅이냐에 따라 집을 지을 때 건축물의 종류, 건폐율, 용적률 등에서 차이가 난다. 때문에 계획롼리지역 내의 땅을 사야 그만큼 가치가 높다.
하지만 역세권개발이나 도시개발사업으로 진행되는 개발용지로 지정되거나 지정될 땅은 농리지역이건 관리지역이건 용도지역에 크게 좌우되지 않는다.
2003년 당시 건교부는 개발은 하되 난개발을 막기 위해 "선계획-후개발"을 핵심으로 하는 이같은 내용의 도시개발법 시행령 및 시행규칙 개정안을 입법예고하고 그해 월말부터 시행하여 녹지, 관리, 농림(예전 절대농지 등), 자연환경보전지역의 토지도 개발가능한 땅이 일정 규모이상이면 도시개발구역으로 지정할 수 있게 됐기 때문이다.
즉, 정안에 따르면 기존 도시지역 가운데 주거.상업.공업지역뿐 아니라 녹지지역도 광역도시계획이나 도시기본계획상 개발가능지가 1만㎡ 이상이면 도시개발구역으로 지정할 수 있게 된다.
비도시지역은 관리지역과 농림지역,자연환경보전지역의 경우 광역 또는 기본계획상 개발가능지가 30만㎡ 이상이면 구역지정이 가능토록 했다 (관련기사 클릭 녹지 농림·자연환경보전지역 도시개발구역 지정가능)
따라서 용도지역에 관계없이 개발하려는 지역에 속한 땅이냐, 아니냐가 더 중요하다. 개발과 함께 개발 범위의 용도지역이 모두 주거지역이나 상업지역, 공업지역의 모두 도시지역으로 바뀌기 때문이다. 개발호재를 보고 투자하는 땅은 그 땅이 계획관리지역 내의 땅이든, 농림지역 내의 땅이든, 하물면 자연환경보전지역 내의 땅이든 아무런 관계가 없다.
오로지 그 땅이 개발계획에 포함될 것인지의 여부만이 중요하다. (황박사) |
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