이달부터 총부채상환비율(DTI) 대출규제가 완화됐다. 서울 50%, 인천·경기 60%에서 지역에 상관 없이 60%가 됐다. 고정금리로 분할상환하면 70%까지다. DTI 70%는 갚아야 하는 부채인 원금과 이자의 합계인 원리금이 소득의 70%까지 대출 받을 수 있다는 뜻이다. 연간 소득이 5000만원이라면 원리금이 3500만원을 넘기지 않는 범위 내에서 대출금액이 정해진다.
DTI는 소득 기준으로 대출을 제한하는 것이어서 대출금액은 소득에 좌우된다. 소득이 많을수록 대출금액이 늘어난다. 대출을 받기 위해 소득 증빙자료를 금융회사에 제출해야 한다. 세무서 발급 소득금액증명원(일용직은 납세사실증명), 연말정산용 원천징수영수증, 최근 3개월 급여내역이 포함된 소득세원천징수확인서 등이다.
그런데 소득 기준시점은 지금이 아니다. 현재의 소득을 기준으로 DTI를 계산하지 않는다. 앞으로 월급이 오를 텐데 이를 무시하고 지금의 소득을 기준으로 하는 것은 불합리해서다. 앞으로 소득이 늘어날 것으로 예상하고 ‘장래예상소득’을 따진다.
금융회사는 직전년도 증빙소득과 장래예상소득 추산치를 최소·최대치로 잡고 이 범위 안에서 신용도, 실세 소득 증가 가능성 등을 고려해 대출금액을 최종 결정하게 된다.
장래예상소득은 소득이 늘어날 가능성이 큰 40세 미만 젊은층 무주택 근로자에 적용된다.
현재의 소득에다 평균소득증가율을 적용한다. 평균소득증가율은 매년 발표되는 국세통계연보상의 연령대별 근로자 급여증가율이다.
대출만기 범위 내에서 60세까지 연평균 예상소득을 추산해 장래예상소득으로 잡는다.
40세 미만 무주택자 대상
장래예상소득 계산방식은 [[[직전 1년 소득 + {직전 1년 소득 × (1+평균소득증가율)}]/2]]이다. 평균소득증가율은 대출만기를 기준으로 연령대별 평균 소득으로 구한다. 20대가 20년 만기로 대출받으면 20대의 20년 후인 40대 급여를 20대 급여로 나눈 것이다. 20대 급여가 200만원이고 40대 급여가 300만원이면 평균소득증가율은 50%가 되는 식이다.
월급이 300만원인 35세가 15년 만기로 대출받는 경우 대출한도는 어떻게 될까. 계산방식에 따르면 15년간 예상소득증가율은 34.6%다. 이 사람의 장래예상소득은 [3600만원+3600만원× (1+0.346)}]/2]인 4223만원이다. 따라서 DTI 계산 기준인 소득은 최소 연 3600만원, 최대 4223만원이다.
연리 4%, DTI 60%를 적용한 대출한도는 최소 2억4000만원, 최대 2억8000만원이다. 장래예상소득을 기준으로 하면 대출금액이 17.3% 늘어나게 된다.
나이가 적을수록 장래예상소득이 많이 늘어 대출한도도 크게 증가한다. 월급이 200만원인 25세가 15년 만기로 대출받을 경우 예상소득증가율은 77%나 된다. 장럐예상소득은 현 소득의 1.4배 정도인 3324만원이 된다. 현재소득 2400만원을 기준으로 한 대출한도는 1억6000만원이지만 장래예상소득을 기준으로 한 대출한도는 2억175만원이 된다.
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DTI는 소득 기준으로 대출을 제한하는 것이어서 대출금액은 소득에 좌우된다. 소득이 많을수록 대출금액이 늘어난다. 대출을 받기 위해 소득 증빙자료를 금융회사에 제출해야 한다. 세무서 발급 소득금액증명원(일용직은 납세사실증명), 연말정산용 원천징수영수증, 최근 3개월 급여내역이 포함된 소득세원천징수확인서 등이다.
그런데 소득 기준시점은 지금이 아니다. 현재의 소득을 기준으로 DTI를 계산하지 않는다. 앞으로 월급이 오를 텐데 이를 무시하고 지금의 소득을 기준으로 하는 것은 불합리해서다. 앞으로 소득이 늘어날 것으로 예상하고 ‘장래예상소득’을 따진다.
금융회사는 직전년도 증빙소득과 장래예상소득 추산치를 최소·최대치로 잡고 이 범위 안에서 신용도, 실세 소득 증가 가능성 등을 고려해 대출금액을 최종 결정하게 된다.
장래예상소득은 소득이 늘어날 가능성이 큰 40세 미만 젊은층 무주택 근로자에 적용된다.
현재의 소득에다 평균소득증가율을 적용한다. 평균소득증가율은 매년 발표되는 국세통계연보상의 연령대별 근로자 급여증가율이다.
대출만기 범위 내에서 60세까지 연평균 예상소득을 추산해 장래예상소득으로 잡는다.
40세 미만 무주택자 대상
장래예상소득 계산방식은 [[[직전 1년 소득 + {직전 1년 소득 × (1+평균소득증가율)}]/2]]이다. 평균소득증가율은 대출만기를 기준으로 연령대별 평균 소득으로 구한다. 20대가 20년 만기로 대출받으면 20대의 20년 후인 40대 급여를 20대 급여로 나눈 것이다. 20대 급여가 200만원이고 40대 급여가 300만원이면 평균소득증가율은 50%가 되는 식이다.
월급이 300만원인 35세가 15년 만기로 대출받는 경우 대출한도는 어떻게 될까. 계산방식에 따르면 15년간 예상소득증가율은 34.6%다. 이 사람의 장래예상소득은 [3600만원+3600만원× (1+0.346)}]/2]인 4223만원이다. 따라서 DTI 계산 기준인 소득은 최소 연 3600만원, 최대 4223만원이다.
연리 4%, DTI 60%를 적용한 대출한도는 최소 2억4000만원, 최대 2억8000만원이다. 장래예상소득을 기준으로 하면 대출금액이 17.3% 늘어나게 된다.
나이가 적을수록 장래예상소득이 많이 늘어 대출한도도 크게 증가한다. 월급이 200만원인 25세가 15년 만기로 대출받을 경우 예상소득증가율은 77%나 된다. 장럐예상소득은 현 소득의 1.4배 정도인 3324만원이 된다. 현재소득 2400만원을 기준으로 한 대출한도는 1억6000만원이지만 장래예상소득을 기준으로 한 대출한도는 2억175만원이 된다.
안장원기자