양지로 나온 '상가 권리금' 명과 암은? (Scrap)

뉴시스|이재우|입력2014.02.26

【서울=뉴시스】이재우 기자 = #1. A씨는 1995년 이전 상가세입자에게 권리금 1억3500만원을 주고 서울 종로구청 앞에 중국식당을 개업했다. 이후 가게 인테리어 등 시설공사비로 총 4억원을 더 투자했다. 하지만 건물주인이 2012년 임대료를 인상해주거나 나갈 것을 요구하면서 권리금은 커녕 시설 투자비 한푼도 챙기지 못하고 쫓겨날 위기에 처했다.

#2. B씨는 2011년 권리금 1억5000만원, 시설비 2억원을 들여 서울 마포구에 곱창음식점을 차렸다. 계약 기간 2년 중 절반이 지날 무렵 건물주인이 바뀌면서 B씨도 쫓겨날 처지에 놓였다. 바뀐 건물주는 임대료를 현재보다 절반 이상 높여주고 1년간 더 장사를 한 후 가게를 비우던가 지금 당장 가게를 비워줄 것을 요구했다.

그간 분쟁이 끊이지 않았던 '상가 권리금'에 대한 보호제도가 도입된다. 경제적 약자인 임차인의 영업 안정성을 강화하겠다는 취지다. 하지만 제도 실효성에 의문도 속출하고 있다.

◇상가 권리금이란

25일 정부에 따르면 권리금은 '임대차 계약과는 별도로 설비, 장소적 이익, 영업권 등의 유무형의 이익과 관련해 지급하는 금전'을 말한다다. 1960년대 이후 도시발달 과정에서 상가점포 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황이 지속되면서 발생한 일종의 '임차권 프리미엄'이다.

문제는 권리금은 관행일 뿐 법(상가 임대차보호법 등)의 보호 대상이 아니라 임대차관계 종료 후 회수를 보호할 수 없다는 점.

때문에 임차인-임차인간, 임대인-임차인간 분쟁이 끊이지 않고 있다. 2009년 6명의 목숨을 앗아간 용산참사도 상가 권리금을 인정받으려는 세입자들과 이를 인정하지 않으려는 재개발조합간 분쟁이 참사의 원인으로 꼽힌다.

◇영업 보장·분쟁 해결 제도 마련

정부는 임차인이 안정적인 영업을 통해 권리금으로 지출한 비용을 회수할 기회를 확대하고 분쟁 발생시 이를 신속히 해결할 수 있는 제도적 장치를 마련하기로 했다.

우선 연구용역과 공청회를 거쳐 권리금의 정의 및 보호범위를 규정, 분쟁 또는 피해 발생시 해결과 피해회복을 지원하기로 했다. 아울러 권리금 내역과 수수에 따르는 권리·의무가 명확히 기재되는 표준계약서를 도입·보급해 관련 분쟁발생도 예방할 계획이다.

또 모든 임차인에게 대항력을 부여해 임대인 변경으로 5년의 갱신기간을 보장받지 못하고 권리금 회수 기회를 상실하는 일이 없도록 보호장치를 마련했다. 현행 상가임대차법은 환산보증금(보증금+임대료×100) 기준(서울 4억원) 이하 임차인에게만 대항력을 부여한다.

아울러 임대인의 개입에 의한 권리금 회수기회 박탈 사례를 유형화하고 임차인의 잔존 영업가치 회수를 위한 법적장치도 마련한다. 권리금 피해 발생시 임차인을 보호할 수 있는 보험상품을 개발하고 당사자간 합의를 통해 분쟁을 신속히 해결할 수 있는 분쟁조정 기구도 설치하기로 했다.

추경호 기획재정부 1차관은 "은퇴자들의 자영업 진출이 꾸준한 상황에서 권리금의 규모가 커지고 피해 사례도 늘어 권리금을 제도적으로 보호할 필요가 있다"고 설명했다.

◇실효성 부족 비판도 속출

하지만 정부 대책에 실효성이 부족하다는 지적도 많다.

권리금을 주고 받는 계약 주체 모두 세원 노출 등을 우려해 계약서 작성에 소극적인 것이 현실이라는 이유가 첫번째다. 권리금을 받는 기존 임차인이 권리금 인하를 이유로 계약서 작성을 거부할 가능성이 크다는 것.

박원갑 국민은행 부동산전문위원은 "권리금 산정 중 영업실적 증빙 과정에서 세원이 노출될 가능성이 크다. 통상 100% 신고하는 경우가 드물다는 점에서 계약서를 작성하기 보다는 권리금을 일정부문 깍아주는 쪽을 택할 가능성이 높다"고 말했다.

권리금이 양성화되면 임대료가 올라갈 수 있다는 지적도 있다.

선종필 상가뉴스레이더 대표는 "권리금은 영업이 잘되는 곳에 붙는다. 통상 영업환경에 비해 임대료가 낮은 곳일 수록 권리금이 높게 붙는다"며 "권리금이 양성화돼 임대인에게 알려지면 그만큼 임대료를 높일 여지가 있다"고 설명했다.

시설권리금(시설비나 비품), 영업권리금(영업 노하우 등), 바닥권리금(상가 입지 등) 다양한 권리금을 계량화하기 힘들다는 점에서 권리금 회수 기회를 보장할 수 있는 법적 장치나 보험상품을 개발하기 사실상 힘들다는 지적도 있다.

선 대표는 "권리금은 주관적인 요소가 강해 계량화하기 힘들다"며 "몇년을 영업하면 권리금을 회수했다고 봐야하는지, 정해진 영업기간안에 회수를 못했을 때 보상주체는 누가될 것인지 문제가 많다. 전세안정화 정책처럼 역효과를 낼 가능성이 농후하다"고 꼬집었다.

ironn108@newsis.com

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