전·월세, 6개월 전 말 안하면 자동 재계약 - 묵시적 갱신 (Scrap)

 

조선비즈 | 김범수 기자 kbs@chosun.com | 입력 2014.04.13 12:24

 

김민재(29)씨는 얼마전 서울 동대문구 이문동 인근 자취방을 재계약했다. 보증금 4000만원, 월세 30만원 기존 조건대로 연장 계약했다. 계약 만료 기간이 다가오는데 집주인이 별 말이 없자 김 씨가 먼저 계약 연장 의사를 밝혔다. 집주인은 "(재계약 관련해) 따로 말 안하면 계약이 자동 연장된다"고 말했다. 김 씨는 재계약 계약서를 작성하지 않아도 달리 피해는 없는 지 궁금했다.

전·월세 계약시 집주인(임대인)과 세 든 사람(임차인)이 계약기간 만료시점이 다가오는데도 별도 재계약하지 않아도 자동 재계약된다. 명시적으로 재계약하지 않는 것을 '묵시적 갱신'이라 일컫는다.

주택임대차보호법에서는 임대인과 임차인이 임대차기간이 끝나기 1~6개월 전 계약 내용을 갱신한다거나 재계약한다고 따로 통지하지 않으면 기존 조건과 동일하게 재임대차한 것으로 간주한다.

재계약이 묵시적 갱신되면 확정일자의 효력도 역시 유지된다. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 확정일자를 갖춰야 집이 공매나 경매에 넘어가도 후순위권리자나 다른 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 권리를 가진다.

다만 묵시적 갱신은 임차인이 2년간 의무적으로 세들어 살아야하는 강제성이 사라진다. 계약서 상에 '계약 종료 시점으로부터 1개월 전까지 해지통보가 없으면 자동으로 2년 재계약된 것으로 본다'라고 적시한 특약은 무효다. 특약사항이 임차인에게 불리할 수 있으므로 효력이 없는 것으로 간주한다.

임차인은 자동 재계약 이후 일방적으로 계약을 해지할 수 있다. 단 계약 해지 희망 시점보다 최소 3개월 전에는 나가겠다는 의사를 표시해야 한다. 이사하기로 해놓고 1~2개월 전 해지 요청하면 월세를 더 내거나 이사 기간을 맞추지 못할 수 있으므로 주의해야 한다.

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