다운계약서 전매차익관행에 쐐기 (Scrap)

자료제공 : 매경닷컴 | 2014.09.11 (목)

 

# 지난달 한국토지주택공사(LH)가 위례신도시에 분양한 점포 겸용 단독주택 용지 45필지에는 무려 1만7000여 명이 몰렸다. 결국 청약 인터넷 홈페이지가 마비돼 청약일도 하루 늘리는 '초유의 사태'가 벌어졌다. 

해당 용지 가격은 9억3000만~17억9000만원으로 어지간히 여유가 되지 않고서는 넘볼 수 없는 규모다. 그럼에도 불구하고 청약자가 몰린 이유는 전체 용지 가격의 3% 수준인 청약금 3000만원만 있으면 청약에 참가할 수 있기 때문이다. 반면 일단 당첨이 되기만 하면 해당 토지를 수천만~수억 원대 '웃돈'을 붙여 팔아주겠다는 중개업자들이 바로 달라붙는다.

이처럼 LH가 파는 땅들에 '웃돈'이 붙어 거래가 가능한 이유는 '다운계약서' 때문이다. 택지개발촉진법에 따르면 LH가 판매한 단독ㆍ상업ㆍ공동주택 용지는 LH에서 낙찰받은 가격 이하로만 전매가 1회 허용된다. LH 관계자는 "토지를 분양받은 후 자금 사정이나 사업 상황이 여의치 않을 때를 대비해 LH가 공급 받은 가격 이하로만 전매가 가능하도록 허용해주고 있다"고 설명했다.

그러나 부동산시장에서는 '편법'을 이용해 이 같은 규정을 교묘히 피해가고 있는 실정이다. 아파트 거래에서 취득세를 덜 내기 위해 실제 거래가격을 낮춰 신고하는 것처럼 '다운계약서'를 토지 거래에 이용하고 있기 때문이다. 

LH는 당사자 간 '거래계약서'만으로 거래 가격을 판단하는 데다 용지 매매대금이 최종 완납됐을 때만 용지매매 계약서를 과세 자료로 지자체에 통보하고 있다. 최종 양수자가 LH에 대금을 완납하기 전까지 가격만 최초 공급가격 이하로 낮춰서 다운계약을 하고 뒤로는 서로 '웃돈'을 몇 번이나 주고 받아도 전혀 추적이 불가능한 셈이다.

이런 미취득신고 전매에는 LH가 일반에 공급한 토지 이외에도 LH가 원주민들에게 대체용지로 공급한 이주자용 택지, 생활안정 지원대책 용지 등도 많이 이용된 것으로 나타났다.

2008년 이후 LH에서 용지를 조성해 공급한 4만5101건(3만6432필지, 1억2100만㎡, 84조1578억여 원) 중 40%에 해당하는 1만8233건의 명의가 변경되는 등 전매가 광범위하게 행해진 것으로 나타났다.

감사원 조사에 따르면 2008년부터 2013년 12월 4일 현재까지 LH가 공급한 토지를 사실상 취득했음에도 토지 매수자가 그에 따른 취득세를 신고ㆍ납부하지 않은 사례가 3392건이었다. 

또 토지 매수자가 LH 공급 용지를 사실상 취득한 후 취득세를 신고하지 않은 채 미등기 전매한 것은 536건인 것으로 파악됐다.

전매차익을 신고하지 않아 취득세가 부족하게 부과된 예가 6559건, 부동산 취득일을 잘못 적용해 가산세가 부과되지 않은 것이 1382건으로 집계됐다. 

김태욱 타이거하우징 대표는 "최근 상가ㆍ단독주택 시장이 과열 양상을 빚으면서 이런 전매차익을 노린 용지 거래가 더 극성을 부릴 것으로 보인다"고 말했다.

LH의 감독 부처인 국토교통부도 이런 문제점이 드러나자 제도 보완에 급히 나섰다. 국토부 관계자는 "공급가격 이하로 전매가 허용되는 LH의 택지개발촉진법 시행령 규정은 2007년 부동산 경기가 침체되면서 중도금 등을 치르지 못하는 낙찰자들을 구제하는 차원에서 만들어진 것"이라고 말했다. 이 관계자는 "현재 부동산 경기가 수도권 중심으로 회복되는 추세여서 해당 규정을 상황에 맞게 개정할 필요가 있다"고 덧붙였다. LH 역시 앞으로 토지가격의 90%를 납부한 계약자에 대해서는 잔금 완납일 이전이라도 지자체에 거래 내역을 과세 자료로 제출하는 방식으로 내규를 개정하겠다는 방침이다. 

[이지용 기자 / 김성훈 기자]

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