<부동산 핵심과 주변 이론>을 알고 계시나요?(펌)

부동산투자를 할 때에는 핵심과 주변 이론을 알고 있어야 합니다. 핵심은 돈과 사람과 기업들이 몰리는 지역이나 부동산을 말합니다. 반대로 주변은 핵심과는 반대가 되는 지역이나 부동산을 말합니다. 돈과 사람과 기업들이 빠져 나가는 지역이나 부동산이라고 보면 이해가 쉬울 것 입니다.

 
 전문가들은 핵심과 주변 이론을 알고 있어야 한다고 말을 합니다. 예를 들어 요즘 같은 불황이 찾아 오면 <주변>에 있는 부동산부터 타격을 받습니다. 주변에 있는 아파트나 부동산 가격부터 영향을 받는다는 것 입니다. 핵심지역에 있는 부동산은 주변이 먼저 타격을 받은 다음에 영향을 받는다는 것 입니다. 영향을 비교적 천천히 나중에 받는다는 것 입니다.

<유상원 중앙일보 이코노미스트 기자, bestwiseman@empal.com     

[ 재미있는 것은 부동산 활황기에는 사실 핵심과 주변이 차이가 나지 않는다는 것 입니다. 핵심 지역도 오르고 주변 지역도 같이 오르기 때문입니다. 활황기에는 사실 봉황과 닭이 구분이 되지 않습니다. 예를 들어 아파트 가격이 강세를 보이면 아파트 주변에 있는 빌라나 연립, 다세대 같은 주택들도 덩달아 강세를 보이는 식 입니다.

 
 하지만 요즘 같은 침체기가 일단 찾아오면 핵심과 주변의 차이는 확연히 드러나기 시작을 합니다. 핵심이 그동안 가장 많이 올랐기에 가장 큰 타격을 받을 것으로 보이지만, 현실에서는 정반대 입니다. 돈과 사람과 기업이 몰리지 않는 <주변>에 있는 아파트나 부동산부터 먼저 타격을 받습니다. 쉽게 말을 해서 비인기 지역인 <주변>에 있는 아파트나 부동산 값부터 먼저 떨어진다는 것 입니다. 오를 때에는 핵심지역부터 오르고 내릴 때에는 <주변> 지역부터 내리니 주변 지역에 있는 부동산을 갖고 있는 소유자들은 약간은 억울해 할 수도 있다는 생각 이 듭니다.

 
 물론 이 <주변>에서 계속 부동산값이 영향을 받으면 결국에는 핵심에 있는 부동산도 영향을 받을 수 밖에 없을 것 입니다. 하지만 주변에서 핵심까지 같은 수준의 부동산영향이 파급되려면 어느 정도 시간이 걸릴 수 밖에 없습니다.

 
 그런데 반대로 불황기 터널을 지나서 호황기가 찾아오면 가장 먼저 영향을 받는 곳은 바로 핵심지역 입니다.

가장 먼저 부동산경기 호황이라는 호재를 받아들이는 지역이 바로 핵심지역이라는 것 입니다.
 
 핵심지역의 강점은 부동산가격이 빠질 때에도 주변에 있는 부동산보다도 덜 빠진다는 것 입니다. 가격이 상대적으로 덜 빠진다는 것은 수요층이 상대적으로 탄탄하다는 의미입니다. 불황기에는 이같은 핵심 지역에 있는 부동산을 눈여겨 볼 필요가 있습니다. 제가 얼마 전에 만난, 미국에서 부동산사업을 하는 부동산전문가도 같은 맥락의 말을 했습니다. 뉴욕에서 부동산개발 및 투자전문회사인 이투웨스트(E2WEST)를 운영하는 김기영 사장(kenneth@ e2west.com, www.e2west.com)은 맨해튼을 예로 들면서“이 지역은 부동산영향을 받을 때에 가장 늦게 받으며, 나중에 경기가 호경기로 접어들면 가장 먼저 불꽃을 튀기면 올라갈 지역”이라고 설명을 합니다. 

   

    그 이유는 너무나도 간단합니다. 돈과 사람과 기업이 몰리는 세계 경제의 서울은 뉴욕이고, 맨해튼은 이 뉴욕의 심장이기 때문입니다. 물론 지금 경제불황 이란 악재를 뉴욕과 맨해튼도 비켜갈 수는 없을 것 입니다. 하지만 다시 호경기가 찾아오면 이 핵심에 해당하는 부동산은 분명히 다른 것이라고 전문가들은 입을 모읍니다.

   
 이같은 핵심지역에 있는 부동산을 고르는 잣대는 무척 많이 있습니다. 예를 들어 역세권이 있으면 핵심지역 부동산, 비역세권이 있으면 주변지역 부동산 같은 식으로 생각할 수도 있을 것 입니다. 역세권에 있는 부동산이 모두 다 핵심지역 부동산이라고 할 수는 없지만, 예를 들어 <잣대>를 설명하면 그렇다는 것 입니다. 

 
 이외에도 잣대는 많이 있습니다. 인기지역 부동산과 비 인기지역 부동산이란 흔히 말하는 잣대가 있을 수 있습니다. 인기지역에는 사람들과 돈과 기업이 항상 몰리기 때문 입니다. 1000세대 이상의 아파트 단지와 나홀로 아파트 단지를 핵심과 주변으로 나누어볼 수도 있습니다. 아파트를 핵심으로 보고 연립이나 빌라는 주변으로 볼 수도 있습니다. 

 
 그리고 늘상 하는 얘기지만 요즘 같은 시기에 핵심에 있는 부동산에 투자를 하려고 할 때에는 가격(부동산가격)이 가치(부동산내재가치)수준 아래도 충분히 빠졌을 때까지 기다리는 것도 투자지혜 입니다. 부동산 침체기에는 이것저것 다 재보고 난 다음에 투자를 해도 늦지 않습니다.