적은 돈으로 건물 효율 극대화 ‘바람’
부동산시장에 고쳐 쓰기 바람이 불고 있다. 오래 되어 낡고 허름한 건물을 개 ․ 보수하는 ‘리노베이션’이 다시 주목을 받고 있는 추세다. 특히 부동산 경기가 장기적인 조정상태를 보일 때는 매매나 임대가 쉽지 않아 리노베이션 수요가 크게 늘어난다. 불황기에 많은 돈을 들여 건물을 신축하기보다 낡은 건물을 보수하거나 증축하는 방안을 고려해 볼만하다.
도심지에 20년이 넘어 노후된 아파트와 주택들이 속출하면서 비싼 재건축비용을 들이지 않고도 싼값으로 건물 효용을 높일 수 있어서다. 게다가 리모델링을 적용할 경우 신축 당시의 건축법과 주차장법, 환경규제 등을 그대로 적용할 수 있어 신축할 경우의 불이익을 감수하지 않아도 된다. 리노베이션은 신축에 대한 또 다른 대안으로 시장의 규모가 나날이 커지고 있는 상황이다.
리노베이션의 장점은 무엇보다 신축 때보다 공사기간이 짧고 비용도 신축 때 들어가는 비용보다 30% 덜 들이고도 큰 효과를 볼 수 있다. 리노베이션 시 건축법, 주차장법 강화 등 까다로운 법 규정의 제한을 받지 않고 좀 더 효율적이고 자유로운 공간 구성이 가능하다. 또한 건물 기능 향상과 미관의 개조로 임대료를 높게 받기 때문에 재산가치 상승을 기대할 수 있다.
리노베이션이 가장 활발한 곳은 도심지 주거밀집지역이다. 집 앞에 4m 도로가 없는 집이나 작은 필지인 경우 대지를 늘리려고 해도 관련 법규에 따른 제약과 민원의 소지가 많다. 또 전용주거지역의 건폐율이 50%이므로 가령 132㎡ 대지의 99㎡ 주택을 소유해 주택을 신축하려면 일단 1층 건축면적을 66㎡밖에 확보할 수 없다. 이럴 경우 개축을 해도 경제성이 별로 없어 효과적인 개발방안이 바로 리노베이션인 셈이다.
개 ‧ 보수를 통해 부동산 가치를 가장 손쉽게 올릴 수 있는 게 낡은 단독주택이다. 최소한 4m 이상의 도로에 접한 단독주택이라면 얼마든지 새로운 수익공간으로 활용이 가능하다. 여유공간을 활용해 다른 용도로 바꾸는 것이다. 역세권으로 수요층이 탄탄하다면 야외카페나 음식점, 사무실로 개조하면 돈 되는 부동산으로 만들 수 있다. 대학가 주변이라면 사무실을 겸한 미니원룸 주택이나 고시원 등이 승산이 있다.
죽어가는 부동산에 새 생명을
튀어야 사는 세상이다. 부동산도 마찬가지다. 상가 리노베이션의 경우 입지와 상권에 따라 차별화된 업종으로 전환하면 죽어가는 부동산에도 새 생명을 불어넣을 수 있다. 건물 개보수를 통해 낡은 부동산을 잘만 활용한다면 신축건물 수준의 임대가나 매매가로 끌어올리게 되어 새로운 부동산 틈새상품 개발과 동일한 효과를 얻게 되는 것이다.
부동산 유형별 특성을 활용해 지역특색에 맞는 건물 유형으로 개조하는 사례도 늘고 있다. 주택을 사무실이나 상가로 용도변경해 임대수익을 극대화하는 케이스다. 역세권이나 대학가, 도심 등 소규모 주거시설에 대한 임대수요가 많은 지역에서 상가주택이나 근린시설을 임대용 원룸으로 개조하면 임대수입도 늘고 건물관리도 손쉬워 지는 장점이 있어 인기를 끈다.
서울 송파구에 사는 김씨(52세) 부부는 맞벌이를 하면서 열심히 노력해 4층 빌딩을 법원 경매로 구입했다. 성남시 수정구 태평동에 있는 대지 231㎡, 연면적 462㎡짜리 상가주택이었다. 4층은 임씨 가족이 쓰고 나머지 3개 층은 학원과 식당, 주점 등 상가로 임대해 짭짤한 수입을 올렸지만 경기가 어려워지자 공실이 발생해 임대료도 크게 떨어져 월세수입이 반으로 줄었다.
고민하던 중 상가를 원룸주택으로 바꾸면 임대료를 더 받을 수 있고 건물관리도 쉬울 것이라는 얘기를 들었다. 우선 임대계약이 만료된 3층 학원을 원룸으로 바꾸기로 하고 업체에 공사를 의뢰했다. 99㎡ 사무실을 33㎡씩 나눠 원룸 3개를 만드는 공사를 30일 만에 완료해 가구당 전세금 4000만원을 받아 공사비 3000만원과 학원 반환보증금 1000만원을 제하고 8000만원이나 되는 여윳돈이 생겼다.
이처럼 리노베이션은 비단 생활의 편의성과 미관을 높일 뿐 아니라 수익성까지 연결되는 상품이다. 부동산의 용도를 변경해 재테크 수단으로 이용, 내 집 마련의 효과적인 방법 등으로 그 범위를 넓혀가고 있다. 특히 주택을 근린시설로, 또는 업무용 시설로 바꾸는 용도변경의 경우 직접 상업시설로 활용하거나 임대를 주는 등 재테크 수단으로서의 역할을 할 수 있다.
요즘에는 경매를 통해 싼값에 주택을 구입해 리노베이션을 하면 굳이 비싼 아파트를 고집하지 않아도 훌륭한 내 집을 마련할 수 있고 임대수익을 올릴 수 있다. 다만 이렇게 용도를 바꿀 경우 전문 업체에 의뢰해 입지여건 검토 및 수익성 분석을 마친 다음 개보수에 나서야한다. 충분한 시간적 여유를 갖고 여러 업체를 꼼꼼히 검토한 다음 맡기는 게 중요하다.
리노베이션을 한다고 다 이득을 보는 것이 아니다. 리노베이션 효과를 극대화하려면 건물의 효용가치부터 따져야 한다. 건축주가 일반적인 개보수 절차를 알고 그 절차에 대해서 체크해야 한다. 낡은 설비만 보수할지, 외부만 바꿀지, 증·개축 등 대대적인 공사를 할 것인지 결정한 다음 업체 몇 군데에서 견적을 받아야 한다. 업체 선정 시에는 시공 실적과 견적, 애프터서비스 등을 꼼꼼히 비교한 후 결정해야 한다.