"12.7 부동산 대책"

 

"12.7 대책발표" 양도세중과 폐지 효과는?

자료제공 : 부동산써브 | 2011.12.07 (수)

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▶ 다주택 보유자 양도세 중과제도 폐지로 인한 주택시장 파급효과

2005년 8.31대책을 통해 발표되고 1년간 유예 후, 2007년 1월 1일부터 시행됐던 다주택 보유자의 양도세 중과조치가(1세대2주택자의 양도차익에 대해 50%[주민세 포함 시 55%] 세율 적용) 빠르면 2012년 초 폐지된다. 2주택자 양도세 중과폐지는 햇수로 4년, 3주택이상은 7년만으로, 마지막까지 쥐고 있던 거래(소득세) 규제를 푼 것이다.

이 같은 배경에는 유럽발 재정위기 등 글로벌 금융위기의 재현가능성과 가계부채급증으로 내년 내수시장 및 경제성장률 위축이 가시화되자, 주택시장이 수도권 위주로 재차 추락할 움직임을 조기에 차단하고 주택거래량을 활성화시키겠다는 정부의 복안으로 보인다.

내년 세제개편이 현실화되면 양도세의 절세 요령이 보다 간편해지고, 다주택 판정과 기간에 구애[拘礙] 없이 다주택자의 시세차익을 정부가 용인해 주는 셈이어서 수도권 주택시장의 가격조정과 바닥다지기도 보다 빨리 마무리 될 것으로 예상된다. 시세차익에 대한 기대심리가 저조하고 당분간은 계절적 비수기가 겹쳐 거래활성화 효과를 단기간 기대하기 어렵겠으나, 올 3월 수도권 DTI규제 부활로 조정되던 주택가격의 하락폭을 저지하는데, 일조할 수 있으리라 판단된다.

물론, 2009년부터 2012년 말까지 다주택 양도세 중과세율을 한시적으로 완화하는 조치가 없었던 것도 아니지만, 기간을 정하는 등 단서조항이 많아 침체된 경기 속에 거래활성화를 이끌어내기에 한계가 있었다. 근본적으로 기존주택시장의 거래활성화를 위해선 다주택자를 보는 시각의 변화 등, 적극적인 추가 세제 완화책이 절실했던 것으로 생각된다.

이번 세제조치는 (실물경기 침체로 인해)급작스런 거래 활성화를 이끌어내지는 못하더라도, 베이비부머 은퇴수요와 고급유효수요들의 보유와 추가 매수의지(투자)를 일정부분 북돋을 여지가 크다. 중소형주택은 매수(9억 원 이하 취득세 2% 유지)와 보유(MB정부의 재산세 요율인하와 종부세 무력화), 매도(다주택자 양도세 중과폐지)단계의 모든 세금이 가벼워지는 구조인데다, 내년 총선과 대선의 영향으로 부동자금과 시중에 풀린 유동성이 규제완화와 맞물린다면 내년 주택시장 회복을 견인할 여지도 있다.

다만, 반응은 단기적이기 보단 장기적으로 나타날 것으로 보인다. 일단 국회가 소득세법을 개정해야 하는데다, 금리인상이 둔화되고 있지만, 가계부채가 900조에 육박하고, 은행이 거치식과 고정금리 등, 담보대출에 소극적이기 때문이다. 매수자의 주택매입 심리도 주택시장의 양극화된 추세에 따라 이기는 싸움만 하려하기 때문에 랜드마크나 교통망 호재 등, 시세차익이 보장될 수 있는 급매물에만 반응하고 있는 것도 문제다.

수도권 코어(핵심)지역의 기존 매물 보유자는 보유의지가 강해질 것으로 추측된다. 경기위축으로 투자의 패턴이 수도권 외곽보다는 도심에 집중되는 데다, 일부지역은 리모델링 등이 이슈로 발전할 가능성도 있기 때문이다. 게다가 향후 과거 한차례 보류된바 있는 증여세율 완화도 추진된다면, 증여에 대한 부담도 낮아질 터라, 알짜 다주택물량은 장기보유 패턴으알짜 다주택물량은 장기보유 패턴으로 갈 이유도 있다.

▶ 강남 3구 투기과열지구 해제로 강남 재건축 명의변경 자율화

국토부는 강남 3구에만 적용하고 있는 투기과열지구를 폐지하는 방안도 발표했다. 현재, 투기과열지구는 강남·서초·송파구가 유일하다. 투기과열지구에서 풀리면 분양권 전매 제한 기간, 재건축 조합원 지위 양도, 청약자격 제한 등의 규제가 완화된다.

투기과열지구 해제는 금번 재건축 초과이익 부담금 2년 부과중지와 맞물려 강남재건축 규제완화 호재로 작용, 집값 낙폭을 저지할 것으로 추정된다. 일단 조합설립 인가된 26개단지 1.9만 명의 조합원 지위양도가 가능해지고, 조합설립을 추진 중인 22개단지 2.2만 명도 거래규제족쇄를 풀게 돼 환금성의 날개를 달았다. 수혜 대표 단지로는 강남구 개포주공 1단지, 대치동 청실, 서초구 방배 5차 등이 있다.

2003.12.31일 이후, 투기과열지구로 지정된 지역 안에서 설립된 재건축 조합의 조합원은 조합인가일로부터 조합원 지위 양도가 금지돼 왔으나, 이번 조치로 인해 보유자 및 신규 매수자의 진출입이 자유로워져, 매수매도 타이밍에 여유를 갖게 될 것으로 보인다. 다만, 시장이 다시 과열될 경우 단기차익을 노리는 투기수요를 차단하기 힘들어 졌다.

투기과열지구에서 풀리면서 분양권 전매 제한도 간소화됐다. 강남구 역삼동 개나리SK뷰와 역삼3차 아이파크는 전매규제가 완전히 풀렸고, 송파구 송파동 래미안파인탑의 경우는 분양가상한제 적용단지로 전매규제가 3년에서 1년으로 단축되는 혜택을 보게 됐다. 이는 내년 서초구 서초동과 방배동에 일반분양을 앞두고 있는 삼익2차와 방배 2-6구역도 마찬가지다.

 

▶ 지방 도단위 청약가능지역 확대 및 1~2순위 동시 분양

비수도권의 경우 청약가능지역이 시․군단위로 제한되어 있으나, 앞으로 청약가능지역을 도단위(인접 광역시 포함)로 확대하여 교통여건 개선으로 확대된 생활권역을 반영할 수 있도록 하되, 당첨기회는 당해 시․군 거주자에게 우선 부여할 계획이다.

또한, 현재 1순위, 2순위 순차적으로 분양하도록 되어 있는 청약제도를 미분양이 우려되는 지역에 대해서는 1～2순위를 동시 분양할 수 있도록 개선하여 미분양이 최소화되도록 할 예정이다(당첨은 현행대로 1순위 우선).

그렇게 된다면, 지방지역중 악성 미분양이 몰려있는 대구광역시와, 울산광역시, 충청남도 등에서 청약규제완화 제도 개선이 기대된다. 이들 지역엔 준공후 미분양이 3천~6천가구 이상 쌓여있기 때문이다.

▶ 2011년 10월 지방 지역별 준공 후 미분양 가구 현황

 

국토부는 또 올해 말로 한시적으로 끝나는 국민주택기금의 생애최초 주택구입자금 대출을 내년까지 추가 연장하고, 대출 금리도 연 4.7%에서 4.2%로 0.5%포인트 낮춰주기로 했다. 대출 자격 요건을 완화해 지원 대상도 확대할 방침이다. 그리고, 내년부터 100억원 이상 공사로 확대되는 최저가 낙찰제는 건설경기 침체 등을 고려해 2014년까지 2년 유예한다.

정부가 올해 1.13, 2.11, 3.22, 5.1, 6.30, 8.18, 12.7대책까지 굵직한 전세 및 부동산ㆍ건설경기 활성화 대책을 7차례 발표했다. 이번 대책 효과가 계절적 비수기가 끝나는 내년 봄 주택시장에 얼마나 현실화 될지 귀추가 주목된다.
자료출처 : 부동산연구실 함영진 실장

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