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장기 투자용 경매 부동산은?
‘장기 투자’용 경매 부동산이란 향후 부동산값이 꾸준히 상승할 여지가 있는 곳에 미리 값싸게 나온 경매 부동산을 잡아두는 것이다. 통상 지역 개발 호재가 있거나 토지활용 계획이 고밀도로 바뀌고 있는 곳의 땅과 주택 값의 상승할 여지 있는 곳에 돈을 묻는 것이다.
중장기적으로 부동산값 상승 기대치가 높은 지역은 최소 5년 이상 여유를 가지고 투자해둔다면 적당한 투자수익을 올릴 수 있다. 보금자리 예정지구, 교통여건 개선 지역, 재개발‧뉴타운지역, 토지거래나 규제가 장기적으로 해제될 곳 등은 장기 발전가능성이 높은 지역이다.
개발 진행 중이거나 예정이어서 부동산값 상승 여지가 있고 토지활용 계획이 고밀도로 바뀌는 지역에서 경매에 부쳐지는 토지나 재개발 다세대, 한강변 아파트, 대지 넓은 단독주택을 경매로 고르면 장차 가격 상승에 대한 차익을 노릴 수 있어 유리하다.
1억 원 선에서 서울에서 장기 투자용 경매로 노릴만한 부동산으로는 소형 다세대와 오피스텔, 아파트와 근린상가, 소형 주택까지 다양한 경매물건이 공급된다. 경매를 통해 낙찰 받으면 15~20% 저렴하게 낙찰 받을 수 있어 불황기 투자 유망한 장기 투자 상품이다.
투자용 경매 낙찰 사례 및 동향
서울에서 도시재생사업이나 재개발 뉴타운, 재건축 지역 내 주택이나 토지 낙찰가율은 90% 선으로 높은 편이다. 단독주택의 경우 낙찰가율이 감정가를 웃돌기도 한다. 투자자들의 관심이 집중되다보니 입찰 경쟁률도 치열한 편이다.
호재지역 초기지역 경매물건은 감정가가 호재를 반영하지 않아 시세보다 저렴한 게 일반적이다. 통상 경매로 낙찰 받으면 시세 대비 15~20% 저렴한 게 일반적이다. 장기적으로 가격 상승 가능성이 높아 초보자라도 적극적인 입찰 전략을 세우는 것이 유리하다.
개발 예정지나 재개발지역 내 경매 토지의 경우 한 달에 약 150~200건 입찰에 부쳐지고 낙찰가율은 약 85%에 입찰경쟁률은 2대 1수준이다. 집을 지을 수 있는 대지보다 농지나 임야 등이 낙찰가율이 높고 입찰경쟁률이 치열한 편이다.
뉴타운 등 도시재생사업지구 내 입찰 가능한 다세대와 아파트 등 300~400여건이 입찰에 부쳐지고 낙찰가율은 90%선이다. 평균 입찰경쟁률은 5대 1 수준이지만 개발계획이 노출된 지역 내 물건은 10여명 이상이 입찰해 치열한 경쟁률을 벌인다.
대중적인 주택 경매 외에 토지 등 다양한 투자용 물건이 나오고 있으며 통상 1~2회 유찰 후 낙찰가율 80% 안팎에 낙찰돼 투자자 본인이 잘 아는 종목의 입찰 예정물건과 첫 입찰 물건들 찾아 내 자금에 맞는 우량 물건을 고르는 것이 투자 포인트이다.
소액으로 경매시장에서 장기 투자처를 찾으려면 개발 호재에 대한 정확한 정보를 얻어야 한다. 지역 개발호재는 통상 사설 경매사이트 호재지역 정보나 개발정보, 자치구 개발계획 등을 통해 자료를 미리 선점 후에 경매물건을 고르는 게 좋다. 토지이용계획 상 ‘건축허가 · 착공제한지역’ 등 규제가 많은 곳이 개발이 이루어지는 곳이라고 보면 틀림없다.
경매에 나온 개발지역 부동산을 고를 때는 지역 분석을 꼼꼼하게 해야 한다. 부동산에 대한 거래나 가격규제가 강화되고 있는 지역을 체크하고 ‘도시개발’ 공공인터넷사이트나 토지 관련 지자체 부서에 들러 지역 개발 사항과 토지의 이용범위나 규제 등을 따져봐야 한다.
호재가 직접적으로 있는 곳보다 파급효과 높은 인근 지역이나 재개발 따른 전세수요가 많은 지역을 노리면 저가에 경쟁률이 낮은 우량 경매물건을 고르기 쉽다. 예들 들어 재건축 지역 인근의 토지나 다세대 등은 재건축 이주수요가 늘어 장기적으로 가격이 상승한다.
메트로컨설팅 대표 윤재호 |