전세보증금에도 세금이 부과된다(Scrap)

먼저, 주택 수별로 월세와 전세보증금에 대한 과세방법을 알아보자.

 

현행 세법은 주택 수별로 월세와 전세보증금에 대한 과세방법을 달리 정하고 있다. 기본적으로 월세는 2주택 이상을 소유한 상태에서 전세보증금은 3주택 이상을 소유한 상태에서 부과된다(단. 소형임대주택의 전세보증금에 대해서는 3년간 과세가 되지 않는다. 2012년 개정세법). 이 때 주택 수는 원칙적으로 부부의 주택만을 합산한다. 따라서 자녀 등이 보유한 주택 수는 제외된다. 양도소득세 과세판단 때 세대(가구)단위를 사용하는 것과 차이가 난다.

 

둘째, 전세보증금에 대한 과세방법을 알아보자.

전세보증금 과세제도는 월세소득과의 과세형평을 맞추기 위해 2011년에 도입되었다. 다만, 전세보증금에 대한 과세를 강화하면 임차인에게 세부담이 전가되므로 임대보증금의 합계액에서 3억 원을 공제한 잔액에 60%를 곱한 금액에 이자율을 곱해 소득을 산출한다. 이를 요약하면 다음과 같다.

 

셋째, 임대소득은 다른 소득에 합산된다.

주택임대소득은 다른 근로소득이나 사업소득 등에 합산되어 6~35%의 세율로 정산된다. 따라서 주택임대소득 외의 소득이 많은 상황에서 주택임대소득이 추가되면 세금이 생각보다 많이 나올 수 있다.

 

주택 월세와 전세보증금에 대한 과세사례

 

1. 나월세 씨는 주택임대 소득이 월 100만 원이 된다. 그가 소득세로 내야하는 금액은 얼마일까? 종합소득공제액은 300만 원이라고 가정한다.

❶ 연간 소득 : 1,200만 원
❷ 과세 소득 : 1,200만 원×52.1%(주택임대 과세율)=625만2,000원
❸ 종합소득세 계산
   임대소득금액 : 625만2,000원
-종합소득공제 : 300만 원(가정)
=과세표준 : 325만2,000원
×세율 : 6~38%
=산출세액 : 195,120원(과세표준×6%)

 

위에서 주택임대 과세율은 국세청에서 고시되고 있는 주택 단순경비율을 100%에서 차감하여 구한 것이다. 참고로 주택임대 단순경비율은 47.9%(수시로 변동)로 고시되어 있다. 이 단순경비율은 주택임대자가 장부를 기장하지 않는 경우 과세소득을 파악하는 방법으로서 통상 수입에서 수입에 단순경비율을 곱한 금액을 차감한 금액이 과세소득이 되는 것이다.

 

2. 앞의 나월세 씨는 근로소득자로서 연말정산 때 이미 24%의 세율을 적용받았다. 주택임대소득에 대해서는 얼마의 세금이 증가될까?

 

· 주택임대소득에 대한 세금증가분 :  625만2,000원×24%=1,500,480원

 

앞의 1에 비해 약 130만 원 정도 더 많이 나온다. 이를 통해 보면 주택임대소득은 소득이 없는 사람에게 발생하는 것이 절세측면에서 유리하다.

 

3. P씨는 2011년 중에 3채를 임대하고 있다. 이에 대한 임대보증금이 5억 원이라면 과세소득은 얼마인가? 이자율은 4%이며 임대와 관련하여 발생된 이자 등은 없다고 하자.

 

· 계산식 : (3억 원 초과한 보증금×60%)×이자율(현 3.7%-수시고시)-임대보증금에서 발생한 이자·배당소득
· 계산 : (5억 원-3억 원)×60%×4%-0원=1억 2,000만 원×4%=480만 원

 

주택 임대보증금에 대한 소득세 과세는 전세시장에 많은 영향을 줄 수 있다. 임대인들이 소득세를 임차인에게 전가할 가능성이 있기 때문이다. 따라서 이런 제도의 도입으로 인해 서민들의 부담이 가중되지 않도록 특별 관리를 할 필요가 있다. 정부는 이러한 측면에서 소형임대주택의 전세보증금에 대해 3년간 과세유보를 결정하였다.