주택임대사업을 하면 세금혜탹이 얼마나 될까?

일단 부동산인 주택을 임대하면 기본적으로 사업자에 해당한다. 세법은 주택임대사업은 주거안정에 기여하므로 이를 활성화하는 차원에서 다양한 세금혜택 조치를 마련하고 있다. 지방세와 국세 측면에서 이를 나눠 구체적으로 살펴보자.

 

▶ 지방세
주택임대사업과 관련된 지방세에는 대표적으로 취득세와 재산세가 있다. 이들의 감면조건을 알아보자.

첫째, 취득세의 경우 1세대 이상의 공동주택을 취득하여 임대하는 경우에는 100% 또는 50%를 감면한다. 여기서 주의해야 할 것은 기존주택을 취득하여 임대하는 경우에는 감면이 안 된다는 점이다.

 

둘째, 재산세의 경우 임대용 주택이 2세대 이상인 경우에는 평수에 따라 다양하게 감면한다. 전용면적이 40㎡이하인 경우에는 100%가 면제되나 60㎡이하는 50%가 감면된다. 앞의 취득세의 경우에는 신규분양주택만 감면대상이나, 재산세는 기존 주택에 대해서도 감면한다.
 

 

▶ 국세
주택임대사업과 관련된 국세에는 대표적으로 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세가 있다.

이들에 대한 세금문제를 정리해보자.

 

첫째, 종합부동산세는 보유세의 일종으로 주택의 공시가격이 6억 원을 초과하면 부과되는 세금이다. 따라서 본인이 거주하고 있는 주택과 임대한 주택의 공시가격이 이 금액을 초과하면 0.5~2%의 세율로 종합부동산세를 내야 한다. 다만, 세법은 주택임대사업자가 앞에서 본 1호 이상의 주택 수 등의 요건을 갖추면 종합부동산세를 비과세한다.

 

둘째, 월세를 받거나 전세보증금을 받은 경우에 소득세가 과세되는 것이 원칙이다. 다만, 월세는 2주택 이상인 상태에서, 전세보증금은 3주택 이상인 상태가 되어야 한다(소형주택의 전세보증금에 대한 과세는 3년간 유보되었다).

 

셋째, 최근 양도소득세측면에서는 많은 변화가 있었다.
주택임대사업자가 앞의 종부세 비과세에서 본 대로 임대주택을 관할 시·군·구청에 등록한 후, 관할 세무서에 사업자등록을 한 후 2년 이상 거주하고 3년 이상 보유한 거주용 주택을 처분하면 바로 비과세를 받을 수 있다.
만일 비과세를 적용받은 후 5년 임대기간이 안 된 상태에서 임대주택을 처분하면 비과세가 추징되므로 이에 각별히 유의해야 한다.