[스크랩] 감정가 50％ 떨어진 경매 빌라 노려볼까?

감정가 50% 떨어진 경매 빌라 노려볼까?

 

 

  감정가의 30~40% 저가 낙찰

 

법원 경매를 이용해 빌라를 낙찰 받을 경우 시세의 30~40% 가량 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 평균 낙찰가율이 80%대인 아파트 경매에 비해 빌라는 70% 수준으로 7~8% 정도 낙찰가율이 낮다. 게다가 감정가 자체가 낮게 잡혀 있고 입찰 경쟁률도 낮다. 특별히 좋은 매물이나 재건축․재개발 호재를 만나지 않으면 거의 5대 1을 넘지 않는다. 소형 빌라 감정가는 통상 1억 원 미만 대부터 시작한다.

 

도심의 소형주택 공급부족이 심화되고 있는 상태에서 소형빌라는 전천후 투자대상이다. 싸게 낙찰 받아 세를 주면 전세금으로 즉시 회수할 수 있고 값싸게 매입한 후 일정기간 세를 준 다음 되팔 수 있어 환금성이 유리하다. 노후 빌라가 재개발․뉴타운, 재건축 추진될 경우 아파트와 달리 안전진단이 없어 사업 속도가 빠르고, 전매제한이 없어 추후 시세차익이 가능하다.

 

시세파악도 입찰 전 반드시 조사해야 한다. 빌라 감정가는 참고가격이라는 생각으로 주변시세를 파악해야 한다. 법원 감정가는 감정시점과 감정사에 따라 들쭉날쭉하다. 인근 중개업소에 들러 최근에 나온 일반 매물가격과 경매물건의 가격을 기준해 보고 시세 보다 20% 이상 싼 가격에 낙찰 받아야 투자성이 높다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   어떤 빌라 물건을 고를까?

 

다세대·연립 경매투자의 핵심은 최대한 취득원가를 낮추는데 있다. 환금성이 떨어지는 주거시설이므로 특별한 호재가 없다면 최소 1~2회 유찰해 가격 거품이 빠진 물건을 골라야 한다. 연립주택은 일정 규모의 단지가 형성돼 있는지도 살펴야 한다. 나 홀로 빌라거나 세대수가 작으면 주거환경이 열악해 환금성 면에서 불리하다.

 

빌라의 내부공간은 입찰일 1주일 전 경매법원 민사신청과에 비치된 감정평가서나 경매정보 사이트에서 확인할 수 있다. 내부공사 마감재와 난방 등도 꼼꼼히 살펴야 한다. 현장답사 시 일조량 여부도 확인한다. 대체로 소형 빌라 단지일수록 동과 동 사이 간격이 비좁아 일조량이 부족하고 프라이버시 침해의 소지가 크다. 주택의 방향은 남향이나 동향집을 고르는 게 낫다.

 

자금대별 소형 빌라 경매투자는 다소 전략이 필요하다. 1억 원 미만은 서울 강북 또는 외곽의 비인기지역 내 반 지하 원룸 다세대, 서울과 경기 접경지역이나 수도권 외곽 주택가에 원∙투룸 반 지하 및 지상 다세대, 광역시와 지방도시 주택가의 중소형 지상 투룸 다세대와 연립주택 경매취득이 가능하다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1억~1억5000만 원대는 서울 외곽 비인기지역 내 방 1~2개짜리, 수도권에 방 2개, 지방의 경우 방 2~3개 중형 평형대 빌라를 낙찰 받을 수 있다. 서울 부도심 주택가에 지은 지 오래되지 않은 반 지하 물건 중 방 2~3개짜리도 종종 눈에 띈다. 수도권의 경우에는 선택의 폭이 넓은 편이다. 지하철과 연계된 부천∙인천∙남양주∙구리 등 수도권 일대 교통 편리한 곳의 방 2개짜리 빌라가 이 금액에 심심찮게 경매시장에서 나온다.

 

1억5000만 원 이상의 빌라는 금액대가 적지 않은 만큼 물량이 꾸준히 공급돼 20% 이상 저렴하게 낙찰돼 시세차익을 거둘 수 있는 금액대이다. 1회 유찰시 저감되는 금액이 높아 소액매물보다 좀 더 싼 금액에 낙찰 받을 확률이 높다. 서울 부도심과 주택가 내 원∙투룸 빌라, 외곽지역은 투룸 이상을 낙찰 받을 수 있고 수도권의 경우 빌라단지의 정비가 잘 된 저층 중소형 빌라를 20% 정도 값싸게 낙찰 받을 수 있다.

 

다만 경매시장에서 가장 입찰자가 많은 금액대이므로 경쟁률이 다른 종목보다 상대적으로 높은 편이다. 되도록 수도권 개발예정지 주변에서 감정가가 낮게 평가된 방 1~2개짜리 소형 빌라 경매물건을 고르고 외곽지역은 중형평형에서 지은 지 4~5년 된 건축 상태가 양호한 빌라를 노릴 만하다.

 

 

 

 

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