돈되는 상가 고르는 기본공식 5가지 (Scrap)

|정태완

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상가는 다른 조건이 모두 동일하다면 입지가 미치는 영향이 전부라고 말할 수 있을 정도로 입지가 중요하다. 또한 본격적으로 상가 투자에 나서기 전에 임대수익률에 절대적인 영향을 끼치는 상권 분석이 필수다.

1. 도로와 친한 상가를 노려라

‘도로와 보행자 도로 2면이 접한 상가 자리’라는 광고를 많이 접했을 것이다. 그만큼 도로와 보행자 도로 2면이 접하느냐에 따라 고객 접근성이 다르고 이에 따라 상가의 매출이 결정된다. 특히 다면노출 상가가 유리하다. 사거리에서 2면 이상을 접한다면 상가가 고객들의 접근성 면에서 유리하기 때문이다.

2. 왼쪽으로 도는 상권 상가가 오른쪽보다 좋다

대개 인간은 오른발보다 왼발이 조금 짧다는 보고서가 있다. 인간의 심장이 왼쪽에 있기 때문이라는 설도 있고, 오른쪽 발을 자주 사용해서 더욱 진화했다는 설도 있다.일본의 어느 대학에서 무의식중에 자극을 받은 사람이 어느 방향으로 움직이는가를 실험하였는데, 대부분이 왼쪽으로 움직였다고 한다. 스포츠 세계에서도 육상 트랙 경기나 스피드 스케이팅 경기장, 사이클의 벨로드럼, 고대 로마의 전차마가 달리던 히포드럼 등은 모두 시계 반대 방향으로 돌게 되어 있다.

시계 방향으로 도는 것과 비교할 때 코너워크에서 큰 차이가 있기 때문이다. 이는 짧은 왼발이 안쪽에서 지지하면서 바깥쪽의 오른발이 도는 형태이다. 달리 표현한다면, 왼쪽의 심장이 부담을 느끼지 않도록 하는 가장 좋은 방법인 것이다.

심리학적으로 보면 사람들은 무의식적으로 시선을 오른쪽이 아닌 왼쪽으로 두는 경우가 많다. 실제 왼쪽을 바라보는 상권이 시장에서 권리금도 높게 형성돼 있다.

3. 상업 지역 비율이 낮은 곳이 좋다

신도시 상가의 경우 전체 면적 대비 상업용지 비율이 얼마나 되는지도 반드시 따져봐야 한다. 대개 상업용지 비율이 2%를 넘으면 상권 활성화가 잘 안 되어 장기 공실로 낭패를 볼 수가 있다. 또한 신도시 상가의 경우. 일반적으로 신도시가 개발되고 하나의 도시로서 역할을 하기 위해서는 평균적으로 5~7년이 걸린다.

그리고 주거 배후 단지의 입주율이 60~70%를 넘어서면서 시장의 거품이 빠지고 원래의 목적이었던 성숙기의 임대료를 회복하기 시작하는 경우가 많다. 이러한 점을 공략해 분양가 기준으로 책정된 감정가 대비 30~50%대로 낙찰받아 자본수익과 임대료 상승을 동시에 노리는 전략이 좋다.

4. 퇴근 시간에 만나는 상가를 공략하라

아침 출근길에 지나가는 상권은 토스트, 김밥, 빵, 우유, 스타킹 등 5천 원대 이하의 상품들이 팔릴 가능성이 높다. 반면 퇴근 후 자택으로 향하는 동선은 적어도 치맥, 삼겹살 등 1만 원대 이상의 큰 매출을 일으킬 수 있는 우수 상권으로 볼 수 있다.

5. 권리금이 높은 상가가 유망하다
과거 5년간의 임대료 추이도 훌륭한 투자 지표가 된다. 임대료 상승률이 평균임대료 및 물가상승률을 훨씬 웃돌고 1년간 영업순이익에 해당하는 권리금이 높은 상가가 유망하다는 뜻이다