[굿옥션 전문가칼럼] 경매물건, NPL부실채권 중에 “대지권미등기”를 어찌 분석해야 할까
대지권미등기의 문제점과 실제 처리방법
요즘 세계적인 불황으로 인해서 우리나라도 극심한 경제불황을 겪고있고 고용불안 및 저성장 저금리 현상으로 실질소득 자연적 감소와
함께 부동산과 관련된 NPL부실채권이 다량으로 쏟아져 나오고 있고, 불황을 풀기위해 많은 전문가들이 고심하고 있다.
이에 반해, 일부 정치권의 부동산정책이 미래경제에 미치는 영향예측 판단미숙으로 인해 부동산 대폭 완화정책이 국회통과를 못하고 타
이밍을 수년동안 놓치고, 이번에 뒤늦게 일부 규제를 풀었지만, 분양가 상한제 등을 풀지않아 경제사이클 전환에 장벽이 되어 막고 있는
것이다. 이유인 즉, 실물경기의 밑바탕에는 항상 부동산경제가 깔려있기 때문이다.
뿐만 아니라, 갑자기 나타난 임대사업자 세무규제는 경제타이밍에 걸맞지 않다는 여론 속에서 부동산과 연결된 내수경제와 실질경제가 풀
리려다가 주춤하고 있는 실정이다. 서민을 보호한답시고 오히려 서민경제를 답보상태로 만들어놓는 셈이 된 것이다. 지금 우리의 현실은
침체된 것이면 뭐든 모든 것을 풀어야 할 타이밍인 것이다. 부동산규제는 호경기가 도래한 이후에 고려해고 늦지 않을 것인데 좀더 침착
한 판단이 요구되는 시점이다.
이에, 일부 전문가와 국민들은 국회의 판단미숙을 심히 우려스럽게 주시하고 있다.
어찌되었든, 방만한 NPL부실채권들이 몸살을 앓다가 경매신청이 되어 경매법정에는 엄청난 NPL부실채권, 경매물건들로 변하여 쏟아져
나오고 있다.
그 물건들 속에 대지권미등기인 물건들을 흔히 볼 수가 있다.
대지권미등기 물건은 감정평가서를 살펴보는 것이 중요!!
입찰준비자는 ‘대지권미등기’의 문구가 있으면 반드시 법원의 감정평가서에 대지권가격도 감정평가가 되어있는지를 꼭 확인해야 한
다. 만약에 감정평가가 되어있지 않다면 경매입찰을 보류해야 할 것이고 NPL저당권(부실채권)을 매수해서는 안된다.
하지만 감정평가가 되어있지 않은 경우라고 하더라도 최저입찰가가 한없이 떨어지고 있다면 입찰을 검토해도 좋을 것이다. 즉, 대지사용
료를 지불하는 비용 이상으로 가격이 떨어진 경우라면 굳이 입찰을 피할 이유가 없는 것이다.
또한 토지소유자의 입장에서도 토지의 사용이 제한되기 때문에 시가보다 저렴한 가격으로 매도할 것을 희망할 수도 있기 때문에, 상황에
따라서 그 토지의 지분을 매수해도 될 것이다.
단순히 절차상 늦어져서 대지지분이 미등기로 되어 있는 경우에는 대금을 납부하면 대지지분의 소유권이전이 가능하다. 따라서 이런 경우
는 후에 다른 입주자들과 함께 대지권등기(경매당시의 소유자명의로 대위등기한 후 자신에게 이전등기)를 하면 된다.
대지권미등기의 문제점과 실제 처리방법
신도시 아파트처럼 대지사용권은 있으나 단순히 절차상 늦어져서 대지지분이 미등기로 되어있는 경우에는 대금을 납부하면 대지지분의
소유권이전이 가능하다. 따라서 이런 경우는 후에 다른 입주자들과 함께 대지권등이(경매당시의 소유자 명의로 대위등기한 후 자신에게
이전등기)를 하면 된다.
만일 대지와 건물의 일괄입찰이 아닌 아파트의 미등기라면 낙찰자는 후에 다시 대지권을 낙찰받거나, 대지사용료를 내고 건물을 사용하
거나, 대지권소유자가 시가로 “구분소유권 매도청구권”을 행사하면 건물을 대지권자에게 팔아야 하기 때문에 가능하면 입찰하지 않는 것
이 좋다.
저당권설정 당시에 소유자가 대지사용권을 취득하고 있었으나 대지권등기만을, 실행하지 않고 있어 집합건물의 전유부분에만 저당권설정
등기가 실행된 경우에는 분리처분가능규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없는 한 저당권의 효력이 대지사용권에 미친다(대법원판례, 199
5년). 이는 소유자가 집합건물의 수분양자(受分讓者)인 경우에 그 분양자에게 대지사용권이 있고 그 수분양자가 대지 사용권을 분양받은
경우를 의미한다.
만약에 수분양자 “갑”이 대지권등기를 경료하지 않은 상태에서 전유부분에 대한 소유권을 다른사람 “을”에게 매도하였고, 그 “을”의 채권
자에 의해 경매가 진행되는 경우라면 낙찰자는 대지사용권없는 물건을 낙찰 받은 결과, 후일 “을”이 대지권등기를 낸다면 “을”은 낙찰자
에 대해 전유부분을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다(대법원판례, 1996년).
~ 정재홍 교수 연구자료 중에서 ~
 | 정재홍 교수
| NPL부실채권 |
- 現 강남부동산아카데미학원 원장 겸 NPL 주임교수
- 現 상명대학교 경영대학원 글로벌부동산학과 출강교수
- 現 한국NPL채권거래소 www.knpl.kr 책임교수
- 現 법무법인 한우리 고문
- 現 중앙일보조인스랜드 전문가 칼럼니스트
- 現 굿옥션 전문가 칼럼니스트
- 現 다음카페 “앞서가는부자들의모임” cafe.daum.net/canrich 책임교수
- 前 RTN부동산TV 지도교수
- 前 굿옥션부동산교육원장
- 前 중앙일보부동산아카데미 주임교수
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