정겨운 세진세상 정겨운 우리세상 I Love Soccer (축구동영상) 쭉빵카페 ＊여성시대＊ 차분한 20대들의 알흠다운 공간 이종격투기 도탁스 (DOTAX) 뉴빵카페-(얼짱 성형 패션 뷰티 여성정보 만땅카페) 엽기 혹은 진실 (세상 모든 즐거움이 모이는 곳) 한류열풍 사랑 소울드레서 (SoulDresser) * 남성시대 * 상남자들의 박력터지는 휴식공간 밤과 새벽 사이 텐인텐[10년 10억 만들기] ★9꿈사★공무원을꿈꾸는사람들 망나니와고삐 대구 텐인텐 유머나라 《이세모》이 세상의 모든 것 독도카페 (DOKDO) 보기보다 늠름한 딸내미들 프로방스집꾸미기- 인테리어,DIY,요리,화초,여행,결혼,육아 중고나라· 완전초보자를 위한 기타작살내기 (무료기타강좌) 야구용품싸게사기 효소건강다이어트 약초세상 방탄소년단 부산맘 - 리니지를 사랑하는 - 짠돌이 BTOB 공식 팬카페
|
▶▷소유자의 부모가 선순위저당권자보다 우선하여 주민등록을 옮기고 거주하는 경우(소유자는 실지로 다른 곳에 거주하고 있고) 대항력이 인정될까?
요즘 NPL부실채권을 취급하는 인구들이 늘어나고 있다. 그러면서 임차인 관련 권리분석이 중요한 이슈로 떠오르고 있다.
왜냐하면 NPL부실채권을 매수하고 경매가 진행이 되고 제3자가 낙찰을 받으면 배당받을 때 임차인들이 선순위로 배당받는 경우가 많기 때문이다.
권리분석이 잘 못 되면 NPL투자자에게는 심각한 손해를 보게 된다.
‘부모와 자녀간에 임대차관계를 주장하는 서류가 법원 경매계의 권리신고 입찰자료에 들어와 있을 경우에는 진실한 임대차관계일 가능성이 희박할 것이다.’
법원실무에서 부부사이 및 부모와 미성년자 간에는 임대차관계를 인정하지 않지만 형제간, 부모간, 기타 친인척 등일 경우에는 실체적 진실에 따라 판단하고 있다.
다만 부모와 성년의 자녀간에 임대차관계를 주장하는 서류가 법원의 경매계의 권리신고 입찰자료로 들어와 있을 경우에는 진실한 임대차관계일 가능성이 많지는 않을 것이다.
이런 경우에 거짓 임대차관계임을 입증할 자신있는 사람이라면 적절한 가격에 입찰하여 투자수익을 높일 수도 있을 것이다.
다만, 입증할 책임은 낙찰자나 NPL을 매수한 채권자에게 있음을 명심해야 한다. 그것을 입증하려면 입증능력을 발휘할 수가 있어야 할 것이다. 열심히 연구하고 공부해서 분석하는 실력을 갖춰야 할 것이다.
▶▷친인척간에 임대차계약을 체결한 경우도 임차인으로서 인정될까?
‘법원경매실무에서는 부부사이 및 부모와 미성년 자녀 간에는 임대차관계를 인정하지 않지만 형제간, 부자간, 기타 친인척 동일경우에는 실체적 진실에 따라 판단하고 있다.’
친인척 간에도 임대차가 인정되는가? 친인척 간에도 임차인으로서의 대항력이 있고 우선변제권이나 최우선변제권을 행사할 수 있는가? 경매실무상 너무 많이 문제되고 있다.
법원경매실무에서는 부부사이 및 부모와 미성년 자녀 간에는 임대차관계를 인정하지 않지만 형제간, 부자간, 기타 친인척 동일 경우에는 실체적 진실에 따라 판단하고 있다.
특히 경매가 시작되기 직전에 임차인으로서 최우선변제금을 받기 위해서 많은 위장임차인이 입주한 것으로 주민등록을 이전하는 경우가 대부분이다.
해결책으로는 임차인 배제신청, 배당배제신청, 임차인 석명 준비명령신청 등 고려해야 될 사항들이 많다.
일반 투자자들이 권리를 확보해야 할 시기를 놓치는 경우가 많은데 이는 제대로 공부하지도 않고, 무턱대고 투자하는 결과이다.
|
'부동산,재테크,노후준비' 카테고리의 다른 글
| 무상의 주위 토지 통행권 (0) | 2015.09.06 |
|---|---|
| [스크랩] 전세금 날릴 걱정에 가입하려던 `깡통주택 보험`, 알고보니… (0) | 2015.09.06 |
| [스크랩] 저리 대출에 반환보증까지… 전세금안심대출보증 아세요 (0) | 2015.09.02 |
| 경매물건, NPL부실채권 중에 “대지권미등기”를 어찌 분석해야 할까 (Scrap) (0) | 2015.08.27 |
| [스크랩] 대출 7일내 취소 `청약철회권` 내년초 도입 (0) | 2015.07.07 |