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집값 급락때 하우스푸어가 한푼이라도 더 건지려면?
 비소구대출과 주택담보대출 비교 © News1
정부, 비소구대출은 도입했는데 정작 숏세일은 반영 안해
숏세일은 경매보다 높게 매각할 수 있는 제도로 미국은 시행중
(서울=뉴스1) 이군호 기자 = # 비소구대출(유한책임 대출)을 받아 집을 샀다가 부동산경기 침체로 집값이 급락한 A씨는 은행이 결국 경매로 집을 처분, 한푼도 건지지 못하고 쫒겨나게 됐다. 만약 숏세일(Short Sale)만 도입됐더라면 은행과 협의해서 경매전에 시세보다 싸게 팔아서 월세 보증금이라도 건질 수 있었는데 A씨는 이를 알지 못해 손해를 입었다.
집이 경매에 넘어간 하우스푸어의 담보 책임이 경매금액만큼 해당되는 비소구대출이 도입됐다. 하지만 경매 직전에 은행과 집주인이 경매보다 높은 가격에 집을 팔 수 있도록 하는 숏세일은 제도화되지 않아 보완이 필요하다는 지적이다.
은행이 대출을 연체한 집주인 대신 경매처분하는 담보권 행사와 달리 숏세일은 집주인이 경매 전에 집을 팔 수 있도록 허용하는 제도로 미국은 이미 시행 중이다. 경매로 매각하면 7000만원에 팔리지만 숏세일을 허용하게 되면 경매전에 시장가격보다 낮게 팔수 있어 은행은 대출을 회수하고 집주인은 일부 돈을 건질 수 있다.
정부는 주택을 담보로 대출을 받은 집주인의 상환책임을 담보주택에 한정하는 '비소구대출' 도입 근거를 마련한 주택도시기금법 개정 후속조치로 '주택도시기금법 시행령' 개정을 추진 중이다.
앞으로 법제처 심사, 국무회의를 거쳐 연말 개정이 최종 확정되며 주택도시기금을 재원으로 서민층에 저리로 주택자금을 빌려주는 디딤돌대출에 한해 시범 적용한다.
비소구대출이란 집주인이 집을 담보로 대출을 일으켰을 경우 금융기관은 대출자의 집을 경매에 넘겨 회수한 돈이 대출 원금에 못 미치더라도 추가 상환을 청구할 수 없는 것을 말한다.
종전 주택담보대출은 금융기관이 담보 주택을 경매에 넘긴 뒤 회수한 금액이 대출원금에 미치지 못할 경우 대출 외에 압류 등을 통해 추가로 자금을 회수해왔다. 집주인의 피해가 계속될 수밖에 없는 구조다.
전문가들은 다만 비소구대출 도입을 긍정적으로 평가하면서도 숏세일이 빠진 점에 대해서는 아쉽다는 평가다.
숏세일이란 집값 급락으로 주택가격이 담보대출 금액보다 낮을 경우 은행과 협의해 시가보다 낮게 집을 처분하는 것을 말한다. 담보대출 금액이 집값보다 높은 깡통주택을 집주인과 은행이 협의해 경매가격보다 높게 팔아 집주인도 일부 자금을 회수할 수 있도록 하는 제도다.
예를 들어 은행이 경매로 팔면 7000만원만 받을 수 있지만 집주인이 8000만원에 팔게 되면 은행은 7000만원을 받고 집주인도 1000만원을 건질 수 있다. 담보대출을 한 은행들도 도덕적으로 책임을 지고 집주인도 피해를 최소화할 수 있다. 미국의 경우 2007년 서브프라임모기지 사태로 깡통주택이 속출할 당시 숏세일이 활용됐다.
비소구대출에 정통한 한 전문가는 "숏세일은 비소구대출을 남발하는 집주인들의 모럴해저드(도덕적해이)를 예방할 수 있는 제도"라며 "은행과 집주인이 얼마나 가격을 낮춰 시장에 매각할지가 숏세일의 핵심이며 이에 대한 논의가 공론화되지 못해 도입되지 않은 것으로 보인다"고 지적했다.
정부도 숏세일 도입이 필요하지만 매각가격에 대한 사회적 합의가 필요한만큼 비소구대출 운영 결과를 봐가며 제도를 보완하겠다는 입장이다.
김재정 국토교통부 주택정책관은 "비소구대출을 기금이 가장 먼저 시행한만큼 숏세일도 동시에 검토하면 좋겠지만 기금이라는 특수성 때문에 재량을 발휘하기 어렵다"며 "결국 은행을 포함한 금융권이 적극적으로 나서야 하는데 저가매각이란 지적에서 자유로울 수 없는 한계가 있다"고 말했다.
이어 "숏세일 도입때 큰 틀에서 매각가격 결정에 사회적 합의가 있어야 하기 때문에 기금보다는 금융권의 적극적인 검토가 있어야 할 것으로 보인다"고 덧붙였다.
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