부동산 경매의 골칫거리 명도(Scrap)

부동산 경매의 골칫거리 명도..`명도 10계명`으로 해결한다

입력시간 :2011.09.05

 

[이데일리TV 김정훈 PD] 법적인 절차가 다소 복잡한 경매에서도 가장 어려운 부분은 명도다. 명도는 경매로 부동산을 낙찰받고 잔금을 낸 후 전 소유자로부터 현 소유자인 낙찰자에게 건물을 넘겨주는 것을 말한다. 5일(금) 방송 된 이데일리TV 부동산플러스에서는 부동산 경매 전문가 강은현 EH경매연구소 대표가 출연해 `명도 10계명`에 대해서 자세히 알아봤다.



▶ 명도 10계명
1. 명도의 왕도는 대화
- 문전박대를 당하더라도 점유자와 부딪쳐라. 진솔한 대화는 마음의 문을 열 수 있는 유일한 방법.
2. 명도비 없는 명도는 생각지 마라
- 이사비 등의 명도비를 예산에 포함해라. 물론 법적으로 지급해야 할 의무 사항은 아니지만 소정의 명도비가 시간과 돈을 절약해줄 수 있다.
3. 오른손에는 당근(명도비), 왼손에는 채찍(강제집행)
- 명도 협상 시에는 오른손의 당근만 보여줘라. 왼손은 존재 자체로 권위를 가진다.
4. 강제집행은 최후의 수단이다
- 강제집행은 어디까지나 엄포용이 최선이다. 그러나 꼴불견 임차인에게는 엄정하게 대처할 필요가 있다. 터무니없는 금액의 명도비를 요구한다면 강제집행을 고려해야 한다.
5. 분할통치하라 (본보기의 필요성)
- 상가 등 여러 가구가 거주하는 경우 과격함을 선동하는 사람이 있기 마련이다. 협상에 찬물을 끼얹는 사람에게는 엄중히 대처할 필요가 있다.
6. 집행 사전 예고제를 이용하라
- 막무가내로 협상을 거부해 강제집행이 불가피한 경우, 강제집행 전 집행관이 10일 이내에 자진 퇴거하지 않으면 강제집행하겠다는 예고서를 붙이면 효과적이다.
7. 잔금 납부 전에 반드시 방문하라
-대금지급기한 통지서를 받으면 직접 현장을 방문해야 한다. 점유인과 대화를 하다 보면 어느 정도 성향을 파악할 수 있다.
8. 잔금 납부 시 인도명령을 신청하라
-잔금 납부 후 발송하는 내용증명에 소유자가 바뀌었다는 것과 이사할 수 있는 일정 기간(잔금 내는 날로부터 30일 이내)을 통보하고, 강제집행 가능성을 주지시킨다.
9. 명도는 송달이 생명이다
-종종 점유자가 고의로 송달을 거부하는 경우 그만큼 명도가 늦어진다. 빠른 송달이 빠른 명도를 가능케 한다.
10. 빈집 명도가 더 힘들 수도 있다
-빈집에 짐이나 세간이 남아 있다면 함부로 옮겨서는 안 된다. 소정의 법적 절차를 거쳐 적당한 곳에 보관해야 한다.