원래 상속재산이나 증여재산은 시가로 과세하는 것이 원칙이다. 하지만 시가(간주시가 포함)가 존재하지 않으면 부득이 보충적인 평가방법을 사용할 수밖에 없다. 여기서 보충적인 방법이란 부동산의 경우에는 기준시가를 말한다. 다만, 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 다음 준 큰 금액으로 평가한다(상속세및증여세법 61조 5항).
① 임대보증금 + 연간임대료/12%
② 보충적 평가액
예컨대 시세는 20억 원이나 기준시가는 8억 원인 건물이 있다고 하자. 그리고 이 건물의 임대보증금은 5억 원이고 연간 임대료는 1억 2,000만 원이라고 할 때 상속세 및 증여세법에 따른 평가액은 얼마나 될까?
앞의 산식을 이용하면 다음 중 큰 금액인 15억 원이 평가액이 된다.
① 임대보증금 + 연간임대료/12% : 5억 원+1억 2,000만 원/12%=5억 원+10억 원=15억 원
② 보충적 평가가액 : 8억 원
☞ 임대용 건물의 상속재산 또는 증여재산 평가 시에는 다음과 같은 점에 유의해야 한다.
· 임대료 등을 반드시 환산하여 기준시가 등과 비교해야 한다.
· 임대료 환산율은 12%이다. 종전은 18%였다.
