1. 이미 상속을 받은 경우
위와 같이 일단 상속세가 결정되는 경우에는 다음과 같이 문제를 해결하도록 한다.
① 1985년 이전에 상속을 받은 경우
취득가액을 환산할 수 있다. 1984년 이전의 취득은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 의제하기 때문에 환산하는 것이 당연하다.
② 1985년 이후 상속을 받은 경우
상속개시일 전후 6개월 또는 증여일 전후 3개월 이내에 매매사례가액 등이 있는지를 찾아본다. 특히 아파트 같이 시세가 있는 물건들은 매매사례가액 등이 존재할 수 있다. 그런데 만일 매매사례가액이 없다면 소급하여 감정을 하면 어떨까? 세법에서는 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정하고, 평가기준일 이전 6월(증여재산은 3월)을 경과하고 평가기준일 이전 2년 이내에 감정가액의 평균액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액에 대하여는 평가심의위원회의 자문에 의하여 시가로 인정되는 경우에 한하여 이를 시가로 인정하고 있기 때문이다. 이에 대해 대법원 판례(2000두5098, 2001.08.21)를 보면 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있다. 따라서 소급 감정가액이라도 상속개시 당시의 시가를 적정하게 반영하고 있으면 이를 시가로 인정한다. 그러나 국세청에서는 신고기한 경과 후 소급하여 감정한 가액을 시가로 인정하는 것은 법적 안정성을 해치고 조세행정 집행상 혼란을 초래할 우려가 있다는 등의 이유로 일관되게 소급감정가액은 인정하지 않고 있다(재삼46014-1612,1996.7.8, 재삼46330-274. 1999.6.30).
2. 앞으로 상속을 받을 경우
앞으로 상속을 받을 때에는 다음과 같이 진행하도록 한다.
① 상속재산가액이 시가로 10억 원(또는 5억 원)이 안 넘는 경우
부동산은 시가로 평가하여 적극적으로 상속세 신고를 해둔다. 이렇게 되면 향후 양도소득세를 줄일 수 있다. 취득가액이 시가로 평가되기 때문이다. 이 때 시가는 앞의 매매사례가액을 이용하면 되나, 여의치 않으면 감정평가를 두 군데에서 받아 이를 평균한 가액으로 신고한다.
② 상속재산가액이 시가로 10억 원(5억 원)이 넘는 경우
시가로 신고하면 상속세가 나올 수 있다. 따라서 부득이 시가로 신고를 해야 하는 상황(예 : 아파트가 있는 경우 등)에서는 시가로 평가하는 것과 기준시가로 평가하는 것 중 유리한 것을 선택하도록 한다. 상속세 증가액과 향후 양도소득세 절세액을 비교하면 답을 찾을 수 있을 것이다.
※ 매매사례가액 활용 시 주의할 점
매매사례가액으로 상속세나 증여세를 신고해 두면 향후 양도 시 이익을 볼 수 있다. 그런데 이 때 매매사례가액을 사용하려면 법에서 요구하는 조건을 충족해야 한다. 즉 매매사례가액으로 인정하는 기간(6개월, 3개월 등) 내에 법에서 규정하고 있는 위치나 면적 그리고 용도 등이 동일하거나 유사한 자산이 시장에서 거래가 되어야 한다. 따라서 인터넷 시세표나 중개사가 써준 확인서 등은 객관적인 거래금액이 아니므로 매매사례가액으로 인정받기 힘들다. 따라서 이러한 상황에서는 차라리 2군데 이상의 감정평가법인에서 감정을 받아 이를 가지고 신고하는 것이 사후적으로 훨씬 더 유리하다.
